La vente d’une parcelle à un promoteur nécessite de bien connaître sa valeur. Cela implique pour le vendeur de réaliser une étude détaillée. Le professionnel use généralement de la méthode du « compte à rebours » pour déterminer la valeur d’un terrain. Elle consiste à faire la différence entre les futures recettes et les dépenses.
Plusieurs critères doivent être analysés afin de la rendre la plus précise possible :
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La constructibilité du terrain :
Les zones constructibles apparaissent sur des documents administratifs tel le règlement national d’urbanisme (RNU), le plan local d’urbanisme (PLU), la carte communale, ou lorsqu’il n’a pas encore été remplacé, le plan d’occupation des sols (POS). Le plan de zonage permet de repérer où se situe le terrain. Attention néanmoins, puisqu’un permis de construire peut parfois être refusé pour d’autres raisons, comme la composition du sol ou le manque d’équipements collectifs.
Le potentiel constructible du terrain dépend des réglementations locales. Elles définissent le type d’opération qu’il peut accueillir : le PLU (plan local d’urbanisme) établit par exemple le nombre de niveau que pourra comprendre le futur bâtiment. Il est important de les examiner pour définir les recettes envisageables lors de sa commercialisation. -
Les accès au terrain :
S’il souhaite bâtir une résidence, le promoteur doit s’assurer des dimensions des voiries qui permettent d’y accéder. Si elles sont trop réduites ou déjà saturées, la mairie peut limiter le nombre de logements constructibles sur la parcelle. Il faut également prévoir de la place pour des équipements, tels une aire pour les poubelles et un hall d’entrée.
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La situation :
La valeur d’un terrain dépend de sa situation. La proximité d’équipements performants ou de commerces est un atout indéniable. On pense notamment aux transports publics ou à la présence de crèches et d’écoles. Un joli panorama ou un point d’intérêt peuvent aussi apporter un bonus substantiel.
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Les caractéristiques physiques de la parcelle :
La longueur, la largeur, la pente, ou encore la composition du sol, constituent des points importants afin d’évaluer l’intérêt du bien. Tout ce qui peut compliquer les travaux de construction influe négativement sur le prix de vente.
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Le voisinage :
L’analyse du voisinage est prépondérante pour éviter les futurs conflits. Accepteraient-ils ce type de résidence ? Sont-ils prêts à valider l’accroissement de la population dans le quartier ? Autant de questions que se posera le promoteur, avant de se lancer son programme, afin d’éviter les recours sur le permis de construire.
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Le coût de la démolition :
Si le terrain abrite déjà une construction, il est important de tenir compte du tarif qu’implique sa démolition. Il peut également être nécessaire de décontaminer ou dépolluer les lieux, ce qui peut peser sur le budget du programme envisagé.
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Les dépenses liées à la construction :
Le promoteur ne s’engage pas dans l’achat d’un terrain sans avoir évalué l’investissement qu’impliquera le chantier des nouveaux logements. Il dépend du matériel, des matériaux et de la main-d’œuvre. Le maître d’ouvrage sollicite généralement l’aide d’un économiste de la construction pour opérer ces calculs. Il est important de prendre connaissance des taxes et frais généraux inhérents à la commune.
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Les perspectives de ventes :
Les ventes constituent l’unique poste des recettes. Le promoteur étudie le marché local afin d’évaluer précisément ses futurs bénéfices. Le propriétaire du terrain doit en faire de même afin de déterminer la marge dont disposeront les intéressés.
Je veux connaître le prix de mon terrain :
Même s’il est facile d’énumérer les différents critères qui permettent de connaître la valeur d’un bien, cela reste compliqué de parvenir à cette estimation pour un simple propriétaire. En effet, l’estimation du prix d’un terrain dans le cadre d’une vente à un promoteur dispose de nombreuse spécificités dont seules des professionnels aguerris de l’immobilier pourront vous renseigner.
