Il faut savoir qu’en France, on trouve différents types de terrains. Parmi eux, on trouve les terres agricoles, qui sont exploitées pour la plupart et permettent au pays de bénéficier d’une certaine autonomie. Par conséquent, la vente de terrains agricoles est encadrée et il n’est pas possible de faire construire dessus à moins qu’une partie soit située en zone constructible. La préservation des terres agricoles est un point important dans les différents documents d’urbanisme que vous pouvez consulter. Il se peut que vous ayez en votre possession un terrain agricole pour différentes raisons. Vous pouvez être le propriétaire et l’exploiter directement, dans ce cas vous n’aurez pas besoin de gérer un éventuel bail de location, mais il se peut aussi que vous soyez un propriétaire qui loue son terrain à un exploitant, vous percevez alors un loyer. Dans ce dernier cas, il sera plus compliqué de vous défaire d’un terrain, puisque de nombreuses réglementations sont appliquées.
Néanmoins, rien ne vous empêche de vendre une terre agricole dans la mesure où elle vous appartient. En fonction de différents critères, vous en tirerez un prix plus ou moins élevé, selon si vous vendez à un promoteur ou à un particulier voir même à un exploitant agricole.
Il vous faudra analyser précisément de nombreux points afin d’évaluer la valeur de votre bien. L’aide de professionnels ne sera pas de trop pour vous aider à y voir plus clair. Le fait de vendre un terrain agricole à un promoteur immobilier est tout à fait possible dans la mesure où les terrains à vendre se font rares, surtout ceux dont la superficie est très importante.
Un promoteur immobilier peut parfaitement se trouver intéressé par votre bien si celui-ci dispose par exemple d’une partie qui pourrait être constructible dans les mois ou les années à venir. Une révision du PLU sera alors nécessaire mais cela vous permettra de gagner une certaine somme d’argent rapidement. Le fait de louer un terrain agricole n’est pas toujours rentable, les coûts dépassent parfois les loyers perçus, c’est pour cela qu’il peut s’avérer bien plus pratique de vendre directement votre terrain plutôt que de vous encombrer d’un bien qui ne sera pas intéressant d’un point de vue financier.
Pourquoi vendre un terrain agricole ?
Détenir un terrain agricole au sein de son patrimoine immobilier n’est pas forcément rentable. Les loyers perçus sont rarement très élevés, de plus, les contraintes administratives sont nombreuses. Par ailleurs, la loi encadre fermement les baux signés entre les propriétaires et les locataires, ces derniers étant la plupart du temps avantagés par rapport aux propriétaires. Ces différentes raisons peuvent vous pousser à vendre un terrain agricole, sans compter le fait que vous pouvez avoir besoin d’une rentrée d’argent.
Une rentrée d’argent rapide
Comme nous l’avons vu précédemment, le nombre de terrains agricoles en France est très important. La proportion de terrains agricoles dans ce pays est l’une des plus importantes d’Europe. Cela explique pourquoi les prix à l’hectare sont aussi faibles. Néanmoins, vous n’aurez aucune difficulté à vendre une terre agricole, que ce soit à un professionnel ou à un particulier car elles sont prisées. Cela signifie que si vous avez besoin d’argent rapidement, cela sera possible grâce à la vente de votre bien. En fonction de la personne à qui vous vendez votre terrain, la somme que vous récupérerez sera plus ou moins importante. Il ne faut en effet pas oublier qu’un promoteur immobilier par exemple, va évaluer la valeur de votre terrain d’une manière plus avantageuse pour vous, en se basant sur le potentiel constructible notamment.
Un patrimoine plus simple à gérer
Il faut savoir que vous ne serez pas libre d’imposer le montant du loyer sur un terrain agricole que vous aurez mis en location. Ce sont les communes et le tribunal des baux ruraux, entre autres, qui vont encadrer directement les prix. Par ailleurs, vous devrez accomplir régulièrement des démarches administratives parfois longues en plus de régler différents impôts sur votre terrain. Cela signifie donc que la gestion de votre patrimoine va devenir plus complexe à mesure que vous compterez de nombreux terrains agricoles en son sein. Même si la vente d’un terrain agricole peut s’avérer complexe en raison du fait qu’il serait potentiellement loué à l’instant où vous le mettrez en vente, cela vous assurera tout de même une certaine tranquillité dans le sens où vous n’aurez plus à vous préoccuper des démarches administratives. Par ailleurs, les impératifs auxquels vous devrez répondre seront drastiquement réduits.
Une évaluation du terrain qui se fait en plusieurs temps
Avant de mettre votre terrain agricole en vente, vous allez devoir prendre le temps d’estimer sa valeur. Pour cela, différents critères devront être pris en compte. Comme cela fut dit précédemment, la plupart du temps, le prix de l’hectare est relativement faible, même si cela peut simplifier grandement la gestion de votre patrimoine, il convient d’évaluer toutes les solutions possibles avant de mettre votre bien en vente.
Pour commencer, il vous faudra prendre le temps d’évaluer la superficie totale de votre terrain. Cela vous permettra d’estimer rapidement la valeur de votre bien en fonction du prix de l’hectare décidé par la commune ou par le tribunal des baux ruraux. Pour connaître la superficie de votre terrain, il faudra consulter le cadastre. Dans le cas où un désaccord se ferait sentir entre vous et l’un des propriétaires des parcelles voisines, il vous faudrait alors faire appel à un professionnel tel qu’un géomètre-expert qui viendra s’enquérir de la situation, consultera le cadastre à son tour et prendrait le temps de baliser la totalité de votre terrain.
Il faut savoir que si votre terrain est actuellement occupé, c’est-à-dire que vous le louez à un exploitant, cela fera perdre de la valeur à votre bien. En effet, le bail de location protège grandement le locataire, un bail agricole va courir sur plusieurs années et il ne sera pas possible pour le nouveau propriétaire de profiter de son bien puisqu’il sera à son tour lié au locataire. Ainsi, le fait que le terrain soit loué lui fera perdre de la valeur. Dans le cas où le bail qui vous lie au locataire arriverait à terme dans les mois qui viennent, prenez le temps de considérer la possibilité de ne pas le remettre en location aussitôt, dans le but de le vendre à un meilleur prix. Naturellement, durant quelques mois, vous ne toucherez pas de loyer et cela peut représenter un manque-à-gagner important. C’est à vous de faire le calcul afin de vérifier quelle option semble la plus rentable : vendre votre terrain inoccupé tout en partant du principe que vous ne toucherez pas de loyer durant un certain temps, ou vendre votre terrain loué en sachant que sa valeur sera diminuée.
Si vous envisagez de vendre votre terrain agricole à un exploitant ou à une personne désirant par la suite louer ce terrain à un exploitant, vous devez prendre le temps de faire expertiser la qualité de la terre que vous souhaitez vendre. En effet, en fonction du système d’irrigation, des arbres présents sur votre terrain, du taux de fertilité du sol, de l’orientation de la parcelle et de bien d’autres critères, votre terrain gagnera ou perdra de la valeur. Si après expertise, vous vous rendez compte que la valeur de votre terrain est très importante, il peut se montrer intéressant de le conserver encore un peu afin que sa valeur augmente encore et que vous puissiez le vendre à un meilleur prix.
Enfin, il faut savoir que l’emplacement géographique de votre terrain agricole va avoir de l’importance. Selon s’il se situe à proximité au nom d’une ville, sa valeur sera plus ou moins importante notamment en raison du fait qu’il pourrait se retrouver un jour en zone constructible donc gagner de la valeur. Notez par ailleurs qu’un terrain situé près d’une ville sera d’autant plus intéressant pour un promoteur immobilier qui aurait pour projet de développer des bâtiments prochainement, que ce soit en accord avec la mairie ou en autonomie.
Important
Notez que dans tous les cas, vous devrez afficher l’autorisation d’urbanisme reçue sur le terrain concerné et ce pour une durée de deux mois. Pour que cet affichage ne soit pas contesté, il est fortement conseillé de le faire constater par un huissier de justice. Cela n’empêchera pas en revanche le dépôt d’un recours à l’encontre de votre autorisation d’urbanisme, qui pourra être déposé par les tiers, le maire ou le préfet. Ils se baseront sur les données présentes dans les documents d’urbanisme pour appuyer leur recours. Pour prévenir les recours des tiers, le mieux est d’établir un dialogue dès le début des démarches administratives.
Les premières démarches à réaliser pour vendre votre terrain
Une fois que vous aurez réalisé l’estimation de base de votre terrain, il viendra le moment de consulter les différents documents d’urbanisme afin de d’obtenir des précisions quant à la nature de votre terrain, mais il sera également important de faire appel à des professionnels pour obtenir des précisions.
La consultation des documents d’urbanisme
Votre terrain agricole peut potentiellement se trouver en zone à urbaniser ou urbaine, du moins en partie, sur les différents plans présents dans le Plan Local d’Urbanisme. Sur ce document, on trouve de nombreuses informations à propos des différentes parcelles qui composent le territoire français. Entre autres, vous pourrez connaître la probabilité que votre terrain change de zone dans les mois ou les années à venir. Il sera alors utile de prendre contact avec la mairie afin de connaître ses intentions en la matière. Le fait est qu’en France aujourd’hui, la pénurie de terrains à construire est importante. Cela explique pourquoi des terrains agricoles normalement protégés de l’urbanisation du territoire, se trouvent un jour placés en zone à urbaniser ou constructible. En dehors du PLU, vous pouvez consulter le Règlement National d’Urbanisme, ou encore la carte communale.
Dans tous les cas, l’aide d’un professionnel ne sera pas de trop afin de vous permettre de prendre conscience de la portée des données que vous avez sous les yeux. Un particulier comme un promoteur immobilier pourrait être intéressé par un terrain agricole qui serait potentiellement constructible dans les années à venir. Par ailleurs, cela vous donnerait un avantage notable dans les négociations lorsqu’un acheteur se présenterait à vous, le potentiel constructible de votre terrain étant un élément à prendre en compte.
Une viabilisation qui peut vous permettre d’attirer des acheteurs
Si une partie de votre terrain agricole se trouve aujourd’hui en zone constructible, ce qui est tout à fait possible puisque le PLU est régulièrement révisé, vous pouvez envisager de faire viabiliser cette zone afin de donner de la valeur à votre bien. Sur le moment, cela aura un coût mais cela représentera également une valeur ajoutée lors de la vente.
Les avantages d’une vente à un promoteur
À partir du moment où votre terrain agricole est situé en partie ou en totalité en zone urbaine ou à urbaniser, vous pouvez faire appel à un promoteur. Ce dernier se montrera certainement intéressé dans la mesure où les terrains constructibles se font rares dans certaines régions de France. Les avantages d’une telle transaction sont nombreux
Une vente possible plus avantageuse si une partie du terrain est constructible
Le but d’un promoteur immobilier est de faire se développer un projet qui sera rentable pour lui. Il peut s’agir de logements, de magasins ou de bâtiments en tous genres. Il va donc réaliser l’estimation de votre terrain en fonction du potentiel constructible de votre bien et non en se basant sur les critères utilisés par les particuliers. Cela sera forcément avantageux pour vous.
Une vente plus rapide en faisant appel à un promoteur de la région
Une vente à un promoteur immobilier sera très certainement plus longue qu’une vente à un exploitant, puisque de nombreuses autorisations de vente devront être obtenues par le professionnel afin qu’il puisse s’assurer de la viabilité de son projet. Si vous êtes pressé de vendre, ce n’est peut-être pas la solution idéale, en revanche, si votre objectif est simplement de réaliser une transaction intéressante d’un point de vue financier, opter pour un promoteur sera tout à fait approprié. Vous pouvez prendre contact avec un professionnel proche de chez vous qui connaît déjà parfaitement les lois et les réglementations locales. Cela nous fera gagner du temps puisque les démarches à accomplir seront déjà connues de lui-même. De plus, le fait de négocier avec un professionnel proche de chez vous sera l’occasion de le rencontrer, vous aurez par ailleurs la possibilité de vous enquérir de sa réputation plus facilement.
