Alors que vous songez à vendre votre bien immobilier, que ce soit un terrain nu ou bien une maison, il se peut que la vente à un promoteur s’annonce comme étant la meilleure option. Naturellement, vous allez porter votre attention sur les différentes étapes qui vont former le processus de vente, mais tout cela de votre point de vue.
Les délais liés à une vente à un promoteur sont très longs parfois, mais cela s’explique par de nombreuses raisons. Plutôt que de vous inquiéter en ne voyant pas le promoteur revenir vers vous, pourquoi ne pas vous renseigner sur le déroulement d’une telle transaction, mais de son point de vu à lui ? Les étapes liées à la construction d’un bien immeuble vont être nombreuses, et il peut être intéressant pour vous de les connaître. Cela vous permettra de patienter plus sereinement en plus de vous informer de tous les pièges que devra déjouer le promoteur avant d’acheter votre bien !
À la recherche du terrain idéal
La première étape va définir toute la suite du projet. En effet, de la superficie du terrain, sa nature et sa position géographique vont dépendre de nombreux éléments, comme le type de bâtiments qui seront construits, leur hauteur, leur style architectural, etc. Un promoteur va passer beaucoup de temps à chercher le terrain idéal, apte à répondre aux demandes de la mairie comme des futurs acheteurs. Il faut prendre en compte l’époque dans laquelle nous vivons, de nombreux citoyens ressentent l’envie d’agir pour un futur plus respectueux de l’environnement. Le promoteur va donc chercher à intégrer des espaces verts à ses constructions, ou encore à placer ces derniers dans un milieu qui se trouvera loin de la pollution urbaine. Il est important pour lui de répondre à des problématiques actuelles pour vendre au mieux ses projets.
D’autres critères vont être pris en compte. Pour un terrain situé en ville, le promoteur va évaluer les possibilités en matière de création d’espaces verts, de places de parking, ou encore les taux d’impositions exercés par la mairie. Pour une parcelle en milieu rural, ce sont les voies d’accès qui vont être analysées, tout comme la présence de commerces dans les alentours, ou encore d’écoles. Il est également important de prendre en compte les projets futurs de la mairie en matière d’urbanisation afin de connaître le potentiel de développement de la commune.
Certaines régions sont plus prisées que d’autres par les acheteurs, mais les tendances vont évoluer au fil des ans. Dans tous les cas, on peut noter que la côte méditerranéenne a le vent en poupe, tout comme la région parisienne. Un terrain qui serait mis en vente dans ces régions intéresserait rapidement divers promoteurs, qui verraient là une opportunité importante de gagner de l’argent. Pourtant, il ne sert à rien de minimiser l’intérêt porté à des terrains en zone rurale. Nombreux sont les jeunes retraités ou encore les parents ayant de jeunes enfants qui sont désireux de vivre dans un cadre plus paisible.
Chaque année, on note que des familles entières, établies dans un centre urbain, vont faire le choix de partir vivre dans des régions moins urbanisées. Le potentiel de développement de ces dernières est très important et fait le bonheur de nombreux promoteurs à la recherche de terrains constructibles.
Des expertises qui se succèdent mais ne se ressemblent pas
Une fois que le promoteur va avoir repéré un terrain constructible possédant à première vue un certain potentiel, il va contacter divers professionnels afin de s’assurer de la faisabilité de son projet et des limites de celui-ci. En premier lieu, il va prendre le temps de consulter le PLU, autrement dit, le Plan Local d’Urbanisme. C’est grâce à ce document que le promoteur va connaître les réglementations locales et savoir dans quelle mesure sont projet est réalisable. Il faut savoir que le PLU ne va pas seulement définir le coefficient de constructibilité, il va également imposer un style architectural dans certains quartiers, ou encore fixer un pourcentage d’espaces verts à conserver sur un terrain.
Une fois cette étude minutieuse réalisée, le promoteur va pouvoir contacter des professionnels comme un géologue, un architecte et autres afin d’analyser la qualité du sol et tracer les premières lignes de son projet. Des analyses précises vont être menées, elles vont concerner la potentielle pollution des sols, la présence de trésors archéologiques sous terre, etc. Une fois toutes ces hypothèses écartées, des clauses suspensives pourront être levées et le promoteur va commencer à établir un budget des travaux.
Ce dernier va impacter directement son offre d’achat, puisqu’il doit impérativement sortir gagnant d’une telle transaction. Acheter pour revendre à perte ne l’intéresse pas, et en fonction du potentiel de développement de la commune, il va pouvoir fixer ses futurs prix de vente pour maximiser ses gains. En attendant d’en arriver là, ce sont des professionnels du bâtiment qu’il va contacter. Ces derniers vont établir des devis qui serviront de base au promoteur lors de l’élaboration du budget global. Il doit réunir de nombreuses pièces avant de se rendre auprès d’institutions bancaires qui lui accorderont peut-être un prêt pour qu’il puisse réaliser son projet.
Quand l’obtention du permis de construire devient un parcours du combattant
Obtenir le permis de construire va être l’étape la plus complexe pour le promoteur. Le dossier à présenter aux autorités locales doit être impeccable et répondre à toutes les attentes de la commune. En théorie, le promoteur va faire en sorte que tout se déroule pour le mieux, c’est un véritable professionnel qui est habitué à constituer ce genre de dossier. Il va être grandement aidé par l’architecte, qui va se charger de dessiner avec précision les plans des futurs bâtiments sous diverses coupes.
Une fois que la mairie aura le dossier entre les mains, elle va mettre de 3 à 6 mois pour l’instruire. En effet, elle va étudier la proposition sous toutes les coutures afin de déceler le moindre élément problématique. Elle tient ainsi à se préserver d’éventuelles réclamations de la part des citoyens voisins du projet à venir.
Les riverains peuvent toutefois s’opposer à la réalisation du projet, notamment une fois que le permis de construire sera octroyé par la mairie. C’est une source d’ennuis potentielle pour le promoteur qui va voir son projet mis sur pause durant parfois de longs mois. Dans le meilleur des cas, un accord amiable va être trouvé, sinon, c’est devant un tribunal que l’affaire devra se régler. Le promoteur n’est pas à l’abri tant que tous les recours n’ont pas été épuisés et que le permis n’a pas été purgé.
Si la mairie refuse d’octroyer le permis de construire, un nouveau dossier répondant aux attentes de cette dernière devra être réalisé. Les autorités locales sont obligées de se justifier dans le cas où la demande de permis de construire n’est pas acceptée.
Un lancement commercial qui va définir le reste de la vente
Une fois que le promoteur sera certain que son projet peut légalement voir le jour, il va devoir vendre les futurs logements, bureaux ou locaux qu’il s’apprête à construire. En effet, lancer un projet d’une telle envergure sans être certain que des acheteurs vont se présenter par la suite relève de la folie et une perte financière serait alors plus que probable.
Pour commencer, le promoteur va établir le prix fixe de chaque appartement, bureau ou local. En fonction de la superficie de chacun d’entre eux, de leur exposition, le prix de vente ne sera pas le même. Le professionnel de l’immobilier va ensuite se mettre en quête d’acheteurs. Pour cela, il va devoir calculer la date à laquelle les bâtiments seront achevés et les locaux livrés à leurs nouveaux propriétaires. Il n’est pas question de se tromper, car cela induirait des frais supplémentaires à tous niveaux. Divers calculs vont être réalisés, prenant en compte tous les potentiels problèmes qui peuvent être rencontrés au court des travaux. Moins de jours de retard il y aura, mieux le portefeuille du promoteur se portera !
Une vente enfin officialisée entre le particulier et le promoteur
Cette étape va particulièrement vous intéresser, puisque vous allez enfin vendre votre bien de façon officielle ! Après avoir réalisé de nombreuses études et s’être assuré de la faisabilité de son projet, le promoteur va enfin être prêt à signer l’acte de vente qui fera de lui le nouveau propriétaire de votre terrain. Jusqu’à présent, le seul document qui vous liait au promoteur était une promesse unilatérale de vente, et elle n’était peut-être pas des plus avantageuses pour vous. Une fois la vente officialisée, vous serez soulagé d’un poids important.
Les délais liés à une vente à un promoteur sont longs, vous en conviendrez. De la réussite de chaque étape va dépendre la suivante. Par exemple, pour que le promoteur puisse obtenir les fonds nécessaires au lancement du projet, il doit pouvoir justifier auprès des institutions bancaires de la vente d’un certain nombre de locaux. Ce n’est qu’une fois que chaque étape a été validée que le promoteur peut définitivement s’engager auprès du propriétaire, autrement dit, de vous.
Si pour beaucoup de particuliers, l’histoire s’achève ici, ce n’est peut-être pas votre cas si vous avez vendu en dation. Continuons-donc de nous intéresser aux étapes suivantes !
Un chantier qui va durer de longs mois
Une fois le début des travaux lancé, le promoteur va pouvoir se décharger sur le maître d’œuvre, qui va s’occuper de superviser l’avancement du projet. Régulièrement, le promoteur va tout de même s’informer des éventuels problèmes qui peuvent survenir sur le chantier. Il ne faut pas oublier que le moindre retard va lui être préjudiciable, il va donc tout faire pour éviter que cela ne se produise.
Pendant que le chantier avancera, le promoteur va continuer d’avancer, en se penchant notamment sur l’aspect interne des locaux. Si ce sont des logements qui sont en construction, les éventuels acheteurs vont pouvoir rencontrer le promoteur ou un de ses associés pour choisir le futur sol de l’appartement, la cuisine aménagée, la salle de bains, etc. L’intérieur du bâtiment va être en grande partie réalisé en fonction de l’avis des futurs occupants des lieux, dans les limites du raisonnable et du possible bien sûr.
Une livraison qui doit respecter les délais fixés au préalable
Le promoteur va tout faire pour que le chantier soit achevé dans les temps impartis. En effet, il a conclu un accord avec les acheteurs des futurs locaux, qui doivent peut-être, de leur côté, rendre un autre appartement, libérer une maison, etc. Durant les mois que dureront les travaux, le promoteur va informer les acheteurs des avancées majeures à l’aide de photos.
Une première visite va être réalisée avant la livraison finale, afin que les acheteurs puissent faire quelques remarques qui seront ou non prises en compte par le promoteur. L’idéal est que la livraison finale respecte toutes les demandes des acheteurs, mais cela n’est pas toujours possible, cela dépend aussi du coût et des délais de réalisation.
