Aujourd’hui, en France, le fait d’être propriétaire d’un bien immobilier ne vous donne pas la possibilité de disposer de ce dernier en toute liberté. Par exemple, si vous souhaitez faire construire un bâtiment sur un terrain vous appartenant, il est nécessaire de demander au préalable un permis de construire à la mairie dont dépend votre bien. Naturellement, vous avez tout à fait la possibilité de vendre votre bien immobilier si tel est votre souhait. Néanmoins, il faut savoir qu’il est tout à fait possible que votre bien soit soumis au droit de préemption. Dans ce cas, vous ne pourrez potentiellement pas choisir l’acheteur de votre bien, une collectivité sera prioritaire pour faire l’acquisition de ce dernier.

Le droit de préemption est un droit qui est octroyé à une personne physique ou morale, cela lui permet de faire l’acquisition d’un bien immobilier en priorité. Ainsi, même si vous avez déjà trouvé un acheteur pour votre bien, une collectivité peut acheter ce dernier, dans la mesure où elle accepterait les conditions de vente ainsi que le prix que vous avez fixé. En cas de désaccord, différentes options sont possibles, nous y reviendrons par la suite.

Qu’est-ce que le droit de préemption ? 

Il faut également savoir qu’il existe différents droits de préemption. Si votre bien est soumis au droit de préemption urbain, qui est le droit que nous aborderons plus en détails par la suite, il sera nécessaire d’envoyer une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie titulaire de ce droit. Il est également possible que votre bien soit assujetti au droit de préemption des zones d’aménagement différé ou encore des espaces naturels sensibles. Il existe également un droit qui va permettre la sauvegarde du commerce et de l’artisanat local. Dans tous les cas, il sera indispensable d’envoyer une déclaration d’intention d’aliéner à la collectivité titulaire du droit de préemption. Il peut s’agir de la mairie, du département ou encore de l’État. Il est en effet possible pour une collectivité de transmettre son droit de préemption à ce dernier.

Pour rédiger une déclaration d’intention d’aliéner, l’idéal est de faire appel à un notaire, ce professionnel étant habitué à rédiger de tels documents, il pourra vous accompagner tout au long de vos démarches, de la mise sur le marché du bien jusqu’à la vente de ce dernier. 

Le droit de préemption est un droit qui va être octroyé à une personne physique ou morale pour qu’elle ait la possibilité de faire l’acquisition en priorité d’un bien immobilier qui serait mis en vente.

Le droit de préemption urbain

Il existe différents droits de préemption. Parmi eux, on trouve le droit de préemption urbain, le titulaire étant la plupart du temps la mairie d’une commune. Pour savoir si votre bien est soumis au droit de préemption urbain, vous devez prendre contact avec un notaire. Ce dernier aura l’obligation de vérifier que votre bien peut être vendu à une autre personne sans qu’une collectivité soit prioritaire. Si le droit de préemption urbain s’applique, le notaire devra rédiger une déclaration d’intention d’aliéner afin de proposer votre bien à la collectivité titulaire du droit. 

Pourquoi le droit de préemption existe-t-il ? 

Le droit de préemption urbain va exister pour différentes raisons. Il peut permettre à une commune de faire l’acquisition de terrains sur lesquels elle pourra par la suite faire construire des logements sociaux ou encore des commerces pour dynamiser l’économie locale. Le droit de préemption va également permettre de lutter contre l’insalubrité, puisque si des bâtiments sont présents sur le terrain nouvellement acquis par la commune, elle pourra les détruire s’ils sont insalubres afin de faire construire des bâtiments respectant les normes les plus récentes.

En ce qui concerne les autres droits de préemption, ils vont avoir pour but de préserver l’écosystème local et l’économie locale. Ils offrent également la possibilité à des collectivités de mettre en place des projets de grande envergure, notamment grâce au droit de préemption pour les zones d’aménagement différé. Depuis plusieurs années, les terrains dotés d’une surface importante se font de plus en plus rares, notamment ceux qui sont constructibles, ce qui explique l’existence du droit de préemption pour les zones d’aménagement différé. En ce qui concerne le droit de préemption pour les espaces naturels sensibles, il a pour but de préserver l’environnement, ce qui est l’objectif de tous les gouvernements qui se succèdent depuis plusieurs années.

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Il faut également savoir qu’un droit de préemption peut s’appliquer si vous êtes propriétaire d’un bien et que vous avez mis ce dernier en location. En effet, si vous souhaitez le mettre en vente, vous devez au préalable le proposer au locataire pour qu’il puisse faire l’acquisition du bien si tel est son souhait.

De quelles autres manières la collectivité utilise-t-elle le droit de préemption ? 

À travers le droit de préemption urbain, le maire d’une commune va avoir la possibilité de s’informer à propos des tarifs pratiqués dans le secteur immobilier dans les différents quartiers de la ville. Par ailleurs, si le prix de vente d’un logement lui semble très faible par rapport aux tarifs qui sont habituellement pratiqués, cela lui donnera la possibilité d’envoyer les services concernés sur place afin qu’ils s’assurent de la salubrité du logement. En cas d’insalubrité confirmée, les services concernés pourront lancer toute une procédure afin de rendre le logement insalubre.

Par ailleurs, il faut savoir que le droit de préemption urbain va entraîner l’envoi d’une déclaration d’intention d’aliéner de la part du propriétaire. Sur cette DIA va figurer l’adresse de l’acquéreur potentiel du bien. Ainsi, le maire pourra s’informer de l’attractivité de sa commune.

Qu’est-ce que la déclaration d’intention d’aliéner ? 

Si votre bien est soumis au droit de préemption, vous aurez l’obligation d’envoyer une déclaration d’intention d’aliéner au titulaire de ce droit. La plupart du temps, il est conseillé de faire rédiger ce document par un professionnel tel qu’un notaire. 

Informer la collectivité de la mise en vente d’un bien 

À travers la déclaration d’intention d’aliéner, vous informez la collectivité titulaire du droit de préemption du fait que vous mettez en vente votre bien immobilier. La déclaration d’intention d’aliéner vaut pour offre, cela signifie que sur ce document doivent figurer les modalités de vente ainsi que le prix du bien. Il est obligatoire d’envoyer une déclaration d’intention d’aliéner au titulaire du droit de préemption, autrement, cela serait considéré comme une faute de la part du notaire s’occupant de votre dossier.

Un document rédigé par un professionnel 

Dans les faits, la déclaration d’intention d’aliéner doit être rédigée par un notaire. Différentes motions doivent figurer sur ce document, en plus des modalités de vente et du prix d’achat. Une déclaration d’intention d’aliéner qui ne serait pas rédigée correctement ne serait pas recevable d’un point de vue légal, ainsi, vous perdriez beaucoup de temps en envoyant un document non réglementaire au titulaire du droit de préemption.

Comment envoyer la déclaration d’intention d’aliéner ? 

Deux options s’offrent à vous pour envoyer votre déclaration d’intention d’aliéner au titulaire du droit de préemption. Si vous souhaitez utiliser la voie postale, il faudra envoyer quatre exemplaires identiques de la déclaration d’intention d’aliéner par courrier recommandé avec accusé de réception. En revanche, si vous souhaitez envoyer votre DIA par voie électronique, vous pourrez envoyer un seul exemplaire de ce document.

De combien de temps dispose la collectivité pour répondre à une DIA ? 

Une fois qu’elle aura reçu votre déclaration d’intention d’aliéner, la collectivité disposera d’un délai de deux mois pour vous donner une réponse. Il est toutefois important de noter que si votre bien est situé dans un espace naturel sensible et est soumis au droit de préemption, il faudra attendre jusqu’à trois mois pour obtenir une réponse de la part de la collectivité titulaire du droit de préemption. De tels délais ont été décidés de façon à ce que la collectivité ait le temps de proposer un projet d’intérêt collectif viable lui permettant de faire l’acquisition de votre bien. En effet, rappelons que si la collectivité n’est pas capable de prouver qu’elle exploite le bien immobilier nouvellement acquis dans le but de développer un projet d’intérêt collectif, elle ne pourra pas faire l’acquisition de celui-ci. 

Si la collectivité titulaire de droit de préemption demande des documents complémentaires, cela pourra rallonger le délai de réponse.

Quelles sont les réponses que la collectivité peut donner ? 

Une fois qu’elle aura reçu votre déclaration d’intention d’aliéner, la collectivité titulaire du droit de préemption pourra vous donner différentes réponses. Dans tous les cas, la réponse devra parvenir dans un délai de deux à trois mois, en fonction du droit de préemption qui s’applique.

Une proposition acceptée 

Si votre offre convient à la collectivité, celle-ci pourra vous envoyer une réponse positive, cela signifie que les modalités liées à la vente ainsi que le prix du bien correspondent à ses attentes. Dans ce cas, il sera nécessaire de finaliser la vente devant un notaire qui authentifie l’acte authentique de vente. Notez que la collectivité deviendra propriétaire du bien à partir du moment où elle aura effectué le virement ou lorsque l’acte de vente aura été signé. C’est la date la plus tardive qui sera retenue pour définir le moment où la collectivité deviendra propriétaire du bien. En ce qui concerne le paiement, la collectivité dispose d’un délai de quatre mois pour l’effectuer.

Une proposition refusée 

Si la mairie n’est pas en mesure de présenter un projet d’intérêt général viable pour exploiter votre bien, ou encore si le prix du bien est trop élevé, elle peut tout simplement renoncer à son droit de préemption. Dans ce cas, vous aurez la possibilité de contacter l’acheteur que vous aviez trouvé pour votre bien afin de conclure la vente devant un notaire.

Une proposition négociée 

Si les modalités de vente ou le prix de vente ne conviennent pas à la mairie, celle-ci peut vous faire une contre-proposition. Une fois que vous aurez reçu cette dernière, vous disposerez d’un délai de deux mois pour donner votre réponse. Si vous ne souhaitez pas accepter l’offre de la mairie, ou de toute autre collectivité, c’est le juge du Tribunal de Grande Instance qui se verra chargé du dossier.

L’intervention du juge de grande instance 

En cas de désaccord entre l’acheteur et le vendeur, le juge du Tribunal de Grande Instance pourra ordonner une expertise afin de fixer un nouveau prix de vente. Ni la collectivité, ni le propriétaire du bien ne pourront négocier ce dernier. Si la collectivité estime que le nouveau prix de vente correspond à ses attentes, elle peut alors accepter d’acheter le bien. En revanche, si elle refuse d’acheter ce dernier, elle renonce en même temps à son droit de préemption à l’égard du propriétaire du bien durant un délai de cinq ans.

En tant que propriétaire du bien, vous êtes également en mesure de refuser le nouveau prix fixé par le Tribunal de Grande Instance. Dans ce cas, vous renoncez à vendre votre bien. Si par la suite, vous souhaitez remettre ce dernier en vente, il sera indispensable de rédiger une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner. En revanche, si le prix fixé par le juge correspond à vos attentes, vous pouvez accepter la transaction.

Est-il possible d’annuler une vente ? 

Si vous apprenez que votre bien est soumis à un droit de préemption, vous pouvez annuler la vente de ce dernier avant que la collectivité ne donne sa réponse suite à la réception de votre déclaration d’intention d’aliéner. En revanche, une fois que la mairie ou toute autre collectivité titulaire du droit de préemption vous aura donné une réponse suite à la réception de votre déclaration d’intention d’aliéner, vous ne pourrez plus faire marche arrière.

Le seul autre moment où vous pourrez annuler la vente de votre bien sera à la suite de la nouvelle estimation réalisée par le Tribunal de Grande Instance, dans le cas où elle ne correspondrait pas à vos attentes.