Il arrive parfois qu’au fil du temps, vous achetiez des parcelles qui, au final, se sont pas exploitées, pour des raisons diverses et variées. De la même façon, peut être que le terrain qui entoure votre propriété est très grand et pourrait permettre la construction de nouveaux logements. Plutôt que de laisser ces différents espaces en jachère, pourquoi ne pas tout simplement les vendre ? Les terrains à bâtir se font très rares dans les zones urbaines et cela pourrait donc être très intéressant d’un point de vue financier de vous défaire d’une partie de votre parcelle. 

Toutefois, il faut bien noter que vous devrez entreprendre de nombreuses démarches avant de pouvoir diviser votre parcelle. En effet, il est indispensable d’obtenir une autorisation d’urbanisme avant de réaliser une division foncière, car l’État encadre l’urbanisation du territoire grâce à des documents tels que le Plan Local d’Urbanisme ou encore le Règlement National d’Urbanisme. Pour que la division foncière soit validée, il faudra que le projet soit recevable et donc réponde à de nombreux critères. Une division foncière ne se fait pas en un jour, il est nécessaire de remplir un dossier plus ou moins complexe en fonction du nombre de lots qui seront vendus et pour cela, vous devrez faire appel à des professionnels qui vous apporteront leurs compétences. 

Notez qu’il existe des cas particuliers dans lesquels la division de lotissement ne s’applique pas, nous y reviendrons dans cet article. Dans tous les cas, sachez que si vous cherchez à contourner la loi ou encore les différentes procédures, vous serez considéré comme étant en infraction et devrez alors payer une amende, dont le montant peut vite s’élever à plusieurs milliers d’euros. De plus, si une division foncière n’est pas réalisée dans les règles, elle peut tout à fait être annulée, même plusieurs années après. 

Quelles parcelles sont concernées par la division foncière ? 

Il faut savoir que la procédure de division foncière ne va pas être appliquée de la même façon pour toutes les parcelles. En effet, celles qui sont situées en zone naturelle par exemple devront faire l’objet d’une demande spécifique. De plus, il est important de noter que certaines règles vont être appliquées dans les différents cas de figure. La division foncière ne concerne pas seulement une parcelle unique, elle va aussi intervenir si vous possédez plusieurs parcelles voisine. 

Le principe de l’unité foncière 

Avant de parler de la division foncière, il faut bien comprendre ce qu’est une unité foncière. Une parcelle entourée de terrains dont vous n’êtes pas le propriétaire va être une unité foncière. En revanche, si vous possédez plusieurs parcelles voisines, c’est cet ensemble de parcelles qui va former une unité foncière, même si sur le plan cadastral, chacune d’entre elles possède un numéro qui lui est propre. Pour mieux comprendre le principe de l’unité foncière, il est conseillé d’examiner le pan cadastral de votre commune, il est toujours plus simple de se rendre compte de la situation en ayant la carte sous les yeux. 

Retenez également que l’année durant laquelle vous avez acheté chaque parcelle n’entre pas en ligne de compte. Même si vous avez fait l’acquisition d’une parcelle il y a 5 ans et d’une autre l’année passée, il faut tout de même les considérer comme faisant partie de la même unité foncière à partir du moment où vous en êtes propriétaire. 

Les cas dans lesquels l’obtention d’une autorisation supplémentaire est nécessaire 

Selon la zone dans laquelle se trouve votre terrain, il se peut que vous ayez besoin d’obtenir l’accord de la Commission départementale d’aménagement foncier avant de vous lancer dans une procédure de division foncière. Le but de cette première demande est de limiter les divisions foncières dans les zones où l’environnement naturel est particulier et où l’écosystème doit être protégé. Notez bien que si vous ne prenez pas le temps de demander l’accord à la Commission départementale d’aménagement foncier, la division peut être annulée jusqu’à 5 ans après qu’elle ait été effectuée. 

Pour connaître la zone dans laquelle se trouve votre parcelle, plusieurs documents peuvent être consultés. La plupart des communes françaises disposent aujourd’hui d’un Plan Local d’Urbanisme, ou PLU, au sein duquel est disponible une carte représentant le territoire de le commune. Celui-ci va être divisé en différentes zones, à savoir constructibles, à urbaniser, naturelles, agricoles et forestières. 

Si votre commune ne dispose pas d’un PLU, parce qu’elle est d’une superficie peut importante notamment, il se peut qu’elle dispose encore d’un Plan d’Occupation des Sols. Autrement, vous devrez vous en remettre à la carte communale mais aussi au Règlement National d’Urbanisme, un document rédigé à l’échelle nationale qui sera certainement plus complexe à lire et à interpréter, c’est pourquoi l’aide d’un professionnel vous sera recommandée. 

Sachez que ces différents documents devront également être utilisés lors de votre demande spécifique de division de lotissement. En effet, de nombreuses données présentes dans ces documents peuvent représenter une entrave au projet immobilier envisagé sur la parcelle dont vous comptez vous défaire. Il est préférable de vous renseigner le plus tôt possible afin d’en informer l’éventuel acheteur quand il se présentera à vous. 

Des règles universelles pour la division de lotissement 

En France, le manque de terrains à bâtir est réel et ce depuis plusieurs années maintenant. Pourtant, ce n’est pas pour cela que l’État autorise la vente de toute parcelle constructible sans effectuer un contrôle strict sur ces ventes. La pénurie de terrains pourrait pousser les acheteurs et les vendeurs à réaliser des transactions ayant pour objet des terrains insalubres ou encore se situant dans des zones inondables ou sujettes aux phénomènes naturels. 

Pour éviter que cela se produise, il est nécessaire de vérifier que la parcelle que vous souhaitez vendre dispose d’une superficie suffisante pour accueillir un bâtiment, en fonction notamment du Coefficient d’Occupation des Sols dans votre commune. 

Par ailleurs, pour obtenir une autorisation d’urbanisme, votre terrain ne devra pas se trouver à proximité d’un monument historique ni d’un panorama d’exception, ceux-ci étant signalés sur les documents d’urbanisme. La mairie, qui sera en charge de l’étude de votre dossier, se basera sur les données présentes dans les documents d’urbanisme pour statuer sur la situation. 

Notez bien qu’en fonction du projet immobilier envisagé après la division foncière, il se peut que la mairie oppose un refus. La protection de l’environnement et du patrimoine national au sens large est une problématique actuelle prise très au sérieux, c’est pour cela que les constructions sont réglementées, tout comme les divisions foncières. 

Enfin, pour qu’une division foncière soit acceptée, il est nécessaire que la parcelle soit viable, autrement, cela remettra en question le projet immobilier envisagé par la suite. Si le futur propriétaire n’entend pas faire construire sur le terrain, cela ne sera en revanche pas un problème de vendre ce dernier. 

Quelles sont les étapes à respecter lors d’une division foncière ? 

Une division foncière ne s’opère pas en un claquement de doigts, il va être nécessaire de respecter scrupuleusement les étapes citées ci-dessous afin qu’elle soit au final acceptée par mairie. Autrement, vous devrez tout reprendre à zéro. 

La division physique, une étape cruciale 

En premier lieu, vous allez devoir effectuer la division physique de votre parcelle. Pour cela, vous devrez vous pencher sur les éventuelles servitudes qui devront être mises en place à la suite de la division foncière. Une servitude est une autorisation délivrée au nouveau propriétaire par l’ancien afin qu’il puisse par exemple accéder à sa parcelle en empruntant un chemin situé sur le terrain voisin. De la même façon, il existe des servitudes qui permettent au nouveau propriétaire d’exploiter les canalisations déjà existantes qui se trouvent sur votre terrain. 

Les servitudes doivent être définies sur le plan que vous présenterez au futur acquéreur, c’est pourquoi il sera sans doute indispensable de faire appel à un géomètre-expert qui saura les faire figurer de manière précise sur le plan. Ces servitudes doivent être précisées dans l’acte de vente qui sera signé chez le notaire, ce dernier étant aussi le plus à même de vous conseiller à ce propos. 

En soulignant l’existence de servitudes, vous permettez au futur acheteur de visualiser plus simplement la situation. 

La division cadastrale, une étape encadrée par un professionnel

Encore une fois, vous allez devoir faire appel à un géomètre-expert. Celui-ci va en effet vérifier les limites de votre parcelle et baliser celle que vous souhaitez soumettre à la division foncière. Vous vous rendrez ainsi compte plus facilement de la surface que vous vous apprêtez à vendre et l’acheteur aura aussi une vision plus claire de la situation. Sur les plans qu’il va réaliser, le géomètre-expert va également faire apparaître les différentes servitudes. Pour réaliser ce plan et ce balisage, le professionnel va se baser sur les données présentes dans le cadastre. 

Notez également que le géomètre-expert va se charger du document d’arpentage, qui servira à attribuer par la suite un numéro à la parcelle vendue sur le plan cadastral. Sachez que le terrain que vous conservez va également recevoir un nouveau numéro d’identification, quand bien même vous vendriez une parcelle indépendante de la vôtre d’un point de vue cadastral. 

La division administrative, l’étape la plus complexe 

Une fois que les deux étapes précédentes auront été réalisées, il vous faudra vous pencher sur la division administrative, de loin la plus complexe des étapes. En fonction de la division foncière que vous souhaitez accomplir, à savoir simple ou multiple, il vous faudra opter soit pour la déclaration préalable, soit pour le permis d’aménager. 

Si vous souhaitez séparer le terrain à bâtir en plusieurs lots, il vous faudra réaliser une demande de permis d’aménager. Ce sera également le cas pour toute division concernant un terrain se trouvant au sein d’une zone naturelle ou protégée. La mairie disposera alors de trois mois pour rendre sa décision. 

En revanche, si le lot est unique, il vous suffira de réaliser une déclaration préalable. Au bout d’un mois seulement, la mairie vous fera part de sa décision à propos de votre projet de division foncière. 

FAQ icone

Important

Notez que dans tous les cas, vous devrez afficher l’autorisation d’urbanisme reçue sur le terrain concerné et ce pour une durée de deux mois. Pour que cet affichage ne soit pas contesté, il est fortement conseillé de le faire constater par un huissier de justice. Cela n’empêchera pas en revanche le dépôt d’un recours à l’encontre de votre autorisation d’urbanisme, qui pourra être déposé par les tiers, le maire ou le préfet. Ils se baseront sur les données présentes dans les documents d’urbanisme pour appuyer leur recours. Pour prévenir les recours des tiers, le mieux est d’établir un dialogue dès le début des démarches administratives.  

Quelles sont les différences entre les différentes procédures de division de lotissement ? 

Comme vu précédemment, en fonction du nombre de lots concernés par la division foncière, il vous faudra réaliser soit une demande de permis d’aménager, soit une demande d’autorisation préalable. 

Cette dernière va être la plus simple à réaliser puisque les documents demandés seront moins nombreux. Vous devrez toutefois faire appel à différents professionnels et experts, puisque vous devrez fournir un plan topographique du terrain, une notice descriptive mais aussi un plan de situation. Les plans du géomètre-expert seront également demandés. 

En revanche, pour une division de lotissement nécessitant un permis d’aménager, il vous faudra contacter un professionnel qui se chargera de superviser une équipe pluridisciplinaire. Ce peut être un architecte ou encore le géomètre-expert lui-même. Diverses expertises vont vous être demandées en plus des documents cités précédemment. Une étude devra également être menée par rapport à l’impact des différents projets sur l’environnement et la biodiversité. 

Sachez que dans de rares cas, vous ne pourrez pas envisager la division de lotissement, notamment si un permis de construire a déjà été accordé pour la parcelle que vous envisagez de vendre. De plus, si un bâtiment qui n’est pas destiné à être détruit par la suite se trouve sur le terrain à bâtir, il vous faudra encore une fois faire une croix sur la division de lotissement. 

En fonction de l’acquéreur et de la nature du projet envisagé, une autre solution pourra vous être proposée notamment si le projet est d’intérêt public ou si l’acheteur est une collectivité.