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La superficie de votre terrain, un critère à prendre en compte avant de réaliser vos plans de construction

Etude

© Etudes, photographe Karolina Grabowska, Pexels.

Il existe différentes façons d’exploiter un terrain dont vous êtes le propriétaire. Vous pouvez le louer, mais il peut également être intéressant de l’utiliser pour votre profit. En faisant construire un bâtiment sur votre terrain, vous pourrez disposer d’un lieu où vivre ou encore obtenir de nouvelles rentrées d’argent. En effet, si vous faites construire différentes maisons ou appartements sur votre terrain, dans la mesure où la superficie de ce dernier serait suffisante, cela vous permettra de gagner de l’argent chaque mois. Notez que pour faire construire un bien immobilier sur votre parcelle, vous aurez besoin d’obtenir un permis de construire. Pour cela, il sera nécessaire de remplir différents documents et de réaliser des plans. Ces derniers serviront aux personnes étudiant votre demande, pour qu’elles puissent se représenter votre projet et l’impact que celui-ci aura sur son environnement.

Comment connaître la superficie de votre terrain ?

Il faut savoir qu’en France, l’urbanisation du territoire est très encadrée. En effet, il est nécessaire de respecter de très nombreuses réglementations afin d’obtenir un permis de construire. Naturellement, il est nécessaire que votre terrain soit constructible pour envisager de demander un permis de construire. Toutefois, il faut également que les plans de votre bâtiment soient adaptés aux documents liés à l’urbanisation du territoire. Il sera nécessaire de consulter ces derniers avant de vous lancer dans la réalisation des plans, en faisant appel à un professionnel, tel qu’un architecte, celui-ci pourra étudier les documents d’urbanisme et réaliser des plans pour que votre projet soit accepté par la mairie. Depuis quelques années, le coefficient d’occupation des sols n’existe plus, cela signifie qu’il n’existe plus de réglementation stricte relative à la surface au sol que peut occuper votre futur bâtiment. En revanche, le prospect a remplacé le COS, comme nous le verrons par la suite, il sert à établir une distance minimale entre les bâtiments situés sur des terrains voisins. Ainsi, vous serez limité dans vos projets par la présence de bâtiments sur les parcelles entourant la vôtre.

Dans tous les cas, deux éléments importants sont à prendre en compte. Dans un premier temps, sachez qu’il est nécessaire de consulter tous les documents d’urbanisme qui sont mis à votre disposition afin d’obtenir les informations les plus précises quant aux réglementations que votre projet doit respecter. Dans un second temps, n’oubliez pas que faire appel à un professionnel peut se révéler être une excellente idée dans la mesure où celui-ci pourra vous accompagner tout au long de vos démarches et vous permettra de gagner du temps en proposant à la mairie des plans respectant les documents d’urbanisme.

Avant de vous lancer dans la réalisation des plans de votre futur projet immobilier, il est nécessaire de connaître exactement la superficie de votre terrain. Pour cela, vous n’aurez d’autre choix que de consulter les documents officiels mis à votre disposition par la mairie dont dépend votre terrain. Il sera également nécessaire de faire appel à un professionnel pour qu’il vienne baliser votre parcelle.

Le plan cadastral 

Le plan cadastral est un document qui représente toutes les parcelles composant le territoire d’une commune. Grâce à ce document, vous aurez la possibilité de connaître les limites exactes de votre bien. En effet, croire que les limites physiques actuelles de votre terrain sont les limites légales serait une erreur. Les barrières qui ont été posées autour de votre parcelle il y a plusieurs années ou décennies ne sont pas forcément placées au niveau des limites exactes de votre terrain. Pour consulter le plan cadastral, différentes options s’offrent à vous. Vous pouvez par exemple vous rendre dans la mairie dans dépend votre terrain afin de le consulter en direct. Il est également possible de consulter le plan cadastral sur Internet en réalisant une demande auprès du site recensant tous les cadastres de France si vous avez besoin de consulter certaines données. En ce qui concerne les plans, ils sont accessibles librement. Notez également que vous pouvez réaliser une demande par courrier auprès de la mairie ou du centre des impôts dans dépend votre commune. De cette façon, les informations contenues dans le plan cadastral vous seront fournies. 

Le rôle du géomètre-expert 

Vous aurez l’obligation de faire appel à un géomètre expert pour baliser votre terrain en fonction des données qui sont présentes au sein du plan cadastral. Une fois que votre terrain sera balisé, vous aurez la possibilité de vous rendre compte visuellement des limites réelles de votre bien. Cela vous permettra également de réaliser les plans avec l’aide d’un architecte par la suite. En effet, celui-ci se basera sur les données transmises par le géomètre expert pour réaliser des plans respectant les différentes conditions présentes au sein du plan local d’urbanisme et de tous les autres documents que vous devrez consulter lors de la réalisation de votre demande de permis de construire.

Que faire si vous disposez de plusieurs parcelles collées les unes aux autres ? 

Lorsque l’on dépose une demande de permis de construire, la surface concernée par ce permis se nomme le terrain d’assiette. Il faut savoir que ce dernier n’est pas forcément constitué que d’une seule parcelle. Cela signifie que si vous êtes le propriétaire de plusieurs parcelles voisines, vous avez la possibilité de réaliser une demande de permis de construire pour mettre en place un projet immobilier se trouvant sur différentes parcelles en même temps. Il faut également retenir que dans le cas où vous envisageriez de faire construire une maison sur votre terrain et une maison sur le terrain de l’un de vos voisins, à la suite d’un accord passé avec ce dernier, vous n’aurez pas besoin de réaliser deux demandes de permis de construire. Un accord passé avec votre voisin vaut servitude, cela signifie que vous pouvez tout à fait faire construire sur son terrain dans la mesure où celui-ci vous aurait donné son accord au préalable.

Quels sont les autres critères à prendre en compte pour savoir si votre terrain est constructible ? 

Pour mettre en place un projet immobilier, il est nécessaire de disposer d’une certaine surface constructible au sol. Pour savoir si votre terrain est constructible en totalité ou partiellement, il faut consulter les différents documents relatifs à l’urbanisation du territoire. En effet, en France, l’urbanisation est particulièrement encadrée pour éviter que la vie humaine soit mise en danger mais également pour protéger le patrimoine historique et naturel du pays. Il est également important de savoir que les zones agricoles sont particulièrement protégées dans la mesure où leur exploitation représente une part non négligeable du PIB.

Les différentes réglementations présentes dans les documents d’urbanisme 

On trouve différents types de réglementations au sein des documents d’urbanisme que vous serez amené à consulter. Par exemple, grâce à ces documents, vous connaîtrez la hauteur maximale que peut atteindre un bâtiment construit sur votre parcelle. Si vous devez respecter un style architectural, cela sera également notifié dans le plan local d’urbanisme. Notez que dans certains cas, il est tout à fait possible que votre terrain soit constructible légalement mais pas dans les faits. Autrement dit, il sera nécessaire de faire viabiliser votre terrain afin de pouvoir faire construire dessus par la suite.

Pourquoi certains terrains ne sont-ils pas constructibles ? 

Certains terrains ne vont pas être constructibles pour différentes raisons. Votre terrain peut être situé dans une zone à urbaniser. Dans ce cas, le terrain est légalement constructible mais il est encore nécessaire de réaliser divers raccordements pour qu’il soit constructible dans les faits. Ainsi, il faut raccorder la parcelle à l’eau courante, à l’électricité et aux voies de circulation. Il est possible de passer un accord avec la mairie pour que vous viabilisiez votre terrain à vos frais en échange d’une révision du PLU.

Notez que dans certains cas, les terrains ne sont pas constructibles et ne le seront peut-être jamais. En effet, les terrains placés dans les zones forestières, naturelles ou encore agricoles font l’objet d’une protection plus importante. La protection du patrimoine naturel est un enjeu majeur pour les différents gouvernements qui se succèdent depuis plusieurs années. Par ailleurs, les zones agricoles ne sont pas constructibles dans la mesure où elles représentent une part non négligeable de l’économie nationale. Sachez qu’il est possible d’obtenir une dérogation dans certains cas, notamment si un bâtiment doit être construit pour que la parcelle puisse être exploitée correctement.

Faut-il faire appel à un professionnel pour savoir si un terrain est constructible ?  

Pour savoir si votre terrain est constructible, vous devez prendre en considération toutes les informations qui sont situées dans les différents documents d’urbanisme. La plupart du temps, vous devrez consulter le plan local d’urbanisme, qui remplace depuis quelques années le plan d’occupation des sols. Légalement, ce dernier document n’est plus valable depuis le 31 décembre 2020. Il faut savoir qu’au sein du plan local d’urbanisme se trouvent différents plans ainsi que des données textuelles. Ces dernières peuvent-être complexes à analyser et à comprendre, c’est pour cela qu’il peut être intéressant de faire appel à un professionnel pour qu’il vous aide à mieux prendre en considération toutes les informations.

Si votre commune ne dispose pas d’un PLU, vous devrez consulter le règlement national d’urbanisme ainsi que la carte communale. Ces documents sont moins précis que le plan local d’urbanisme, c’est pour cette raison que l’aide d’un professionnel sera importante. Par ailleurs, si votre demande de permis de construire est refusée par la mairie, vous aurez plus de facilités à contester la décision si les documents utilisés sont le RNU et la carte nationale. 

Que faire si votre terrain n’est pas constructible en totalité ? 

En consultant le plan local d’urbanisme, il est tout à fait possible que vous vous rendiez compte que votre terrain n’est pas constructible dans sa globalité. En effet, le zonage qui est réalisé sur le plan local d’urbanisme ne tient pas compte des limites de chaque parcelle. Si votre terrain est doté d’une superficie très importante ou si vous détenez plusieurs parcelles situées les unes à côté des autres, il est envisageable de ne construire que sur une partie de votre bien.

Un terrain qui n’a pas besoin d’être constructible en totalité 

Votre terrain n’a pas besoin d’être constructible dans sa globalité dans la mesure où votre projet immobilier ne prendra place que sur une partie de la parcelle. Ainsi, si votre projet respecte toutes les réglementations qui sont situées au sein des documents d’urbanisme, le fait qu’il soit placé sur un terrain qui ne serait pas constructible dans sa globalité ne sera pas un problème. Notez que vous pourrez utiliser les parties non constructibles de votre bien pour mettre en place des espaces verts par exemple.

Certains professionnels sont particulièrement intéressés par les terrains dotés d’une grande superficie qui ne sont pas constructibles dans leur globalité. Cela signifie que si vous cherchez à vendre votre parcelle, le fait qu’elle ne soit pas totalement constructible ne sera pas un problème pour un professionnel tel qu’un promoteur immobilier. En effet, ce dernier pourra se servir des zones constructibles pour construire des lotissements et du reste de la parcelle pour développer des espaces verts communs par exemple.

Est-il possible d’acheter une parcelle voisine ? 

Si la superficie de votre part ne suffit pas à mettre en place le projet immobilier que vous avez en tête, rien ne vous empêche de faire l’acquisition d’une parcelle voisine. En prenant le temps de vous renseigner auprès de vos voisins pour savoir s’ils seraient prêts à vous céder une partie ou la totalité d’une parcelle, vous aurez peut-être la possibilité de réaliser un achat intéressant qui vous permettra par la suite de réaliser vos projets immobiliers.

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