Diverses raisons peuvent vous pousser à vendre votre maison et surtout, le terrain sur lequel elle se trouve. Il se peut aussi que vous envisagiez de vous séparer de parcelles vierges de toute construction, mais il n’est pas toujours simple de trouver un particulier auquel vendre à un bon prix. Nombreux sont ceux qui se tournent vers un promoteur immobilier dans le but de récupérer une somme d’argent intéressante dans des délais raisonnables.

En effet, on entend souvent dire qu’une vente à un promoteur est plus longue qu’une transaction réalisée avec un particulier. Cela est vrai, mais seulement si on tient compte des mois écoulés entre la signature de la promesse de vente et celle de la vente définitive. Trouver un promoteur va souvent être plus simple, surtout dans certaines régions ou durant certains mois de l’année. Quel que soit le type de vente que vous choisirez au final, vous aurez à réaliser quelques démarches et recherches.
Le document au cœur de celles-ci va être le PLU, autrement dit, le Plan Local d’Urbanisme. Si vous n’avez pas encore eu l’occasion de vous y intéresser, cet article est fait pour vous, car nous allons y aborder tous les aspects du PLU, de son origine aux informations qu’il peut vous offrir.

Le PLU, qu’est-ce que c’est ? 

Selon la date à laquelle vous avez acheté votre première propriété, ou encore si vous vous êtes déjà intéressé au monde de l’immobilier, vous avez sans doute déjà entendu parler du POS. Ce que vous cherchez est un article récent sur le PLU, mais connaître le POS est très important pour la suite. Pour mieux comprendre le Plan Local d’Urbanisme, vous devez saisir ce en quoi consiste le Plan d’Occupation des Sols, puisque c’est lui qui a inspiré le PLU.

C’est au début des années 2000 que le PLU a fait son apparition, lorsque la loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbain a été promulguée. Son but était d’approfondir les données présentes sur le POS, notamment au niveau de la protection environnementale et de la préservation de certaines zones. La mixité sociale est également au cœur du PLU, les populations ont longtemps été cloisonnées dans des quartiers précis en fonction de leur niveau de vie car le POS ne pouvait gérer toutes les problématiques sociales.

Lorsque le premier POS est apparut, au début des Trente Glorieuse, il avait pour but de limiter l’urbanisation sauvage et non pas de protéger l’environnement. Toutefois, on retrouve beaucoup du POS dans le PLU. Les deux sont destinés à réglementer les constructions, que ce soit grâce à un zonage précis du territoire de chaque commune ou avec des directives écrites qui vont limiter certaines originalités architecturales par exemple.

Le Coefficient d’Occupation des Sols, tant redouté des propriétaires et des constructeurs, est défini par le PLU, à la fois pour le bien de ceux qui vont faire construire que pour celui de leurs voisins. Il ne faudrait en effet pas qu’une habitation ridiculement petite prenne place sur le terrain et renie des années de combat pour un accès à la salubrité et à la sécurité, en bref, à un confort de vie minimal. L’autre aspect du COS, c’est qu’il va protéger ceux qui habitent sur les terrains proches du futur lieu de construction. Une certaine distance devra séparer les nouveaux bâtiments des constructions déjà existantes, dans une optique de respect de la vie privée d’autrui.

Du POS au PLU, les facteurs d’un remaniement partiel 

Puisque le POS a inspiré le PLU, on ne peut pas dire que ce dernier soit un document entièrement original. En effet, toutes les données présentes dans le POS n’étaient pas obsolètes, mais les années écoulées depuis sa création ont donné naissance à de nouvelles problématiques et à de nouveaux questionnements à divers niveaux.

Lorsqu’il fut créé, le POS couvrait toutes les thématiques liées aux Trente Glorieuses. Cette époque s’est caractérisée par une forte croissance démographique et économique. Cela était en partie dû au Baby-Boom qui a suivi la Seconde Guerre Mondiale. À partir de 1965, la France a dû faire face à une affluence de jeunes adultes désireux de travailler indépendamment de leurs parents et de vivre en autonomie. Pour répondre à cette demande, il fallut construire des usines, des logements et autres bureaux destinés à accueillir la nouvelle génération. C’est pour maîtriser cette urbanisation soudaine mais pas inattendue que l’État créa le POS. Chaque commune avait la possibilité de se doter d’un exemplaire propre et de délimiter les zones constructibles, celles qui étaient potentiellement à urbaniser dans le futur et celles qui ne l’étaient pas.

Durant plusieurs décennies, le POS s’est suffit à lui-même. Ce sont les années 90 qui ont signé son déclin, puisque des problématique environnementales sont apparues, et les questions sociales ont été mises sur le devant de la scène politique. Les villes avaient été construites selon des principes simples, c’est à dire que certains quartiers étaient destinés aux travailleurs, d’autres aux bureaux, certains aux usines, etc. Le cloisonnement en fonction du niveau de vie était réel et ne permettait pas à la mixité sociale de s’installer. Or, cette dernière est indispensable à la création d’une société égalitaire, c’est pourquoi le POS a été jugé obsolète.

La protection de l’environnement est devenu un point important de l’urbanisation, tout comme celle du patrimoine national. La fin des constructions à proximité des monuments historiques et des lieux emblématiques de certaines régions a été annoncée ou renforcée. La société toute entière a évolué très rapidement en moins d’un demi-siècle, et le PLU est devenu le symbole de ce changement.

Le PLU n’est pas la seule référence en matière d’urbanisation 

Le POS n’avait pas été conçu dans le but d’être régulièrement modifié, et c’est en grande partie ce qui a conduit à sa perte. En revanche, le PLU est un document qui peut être modifié ou révisé selon des conditions très claires. Il faut en effet monter un dossier très complet pour espérer voir son terrain changer de zone et devenir constructible. Indépendamment des demandes des propriétaires, les PLU va être amené à évoluer au rythme des nouvelles normes environnementales et des recherches effectuées, notamment dans le domaine des incidents climatiques. Certaines zones peuvent en effet se révéler être inondables sans que la question ne se soit jamais posée auparavant.

Il faut savoir que le PLU s’apprête lui aussi à disparaître, ou du moins à subir une métamorphose globale. Les PLU de différentes communes voisines vont être réunis dans une PLU intercommunautaire nommé PLUi. Vous vivez peut-être, à l’heure actuelle, dans une commune qui fait partie d’une communauté de commune, c’est en fonction de ces caractéristiques que vont être élaborés les nouveaux PLUi. C’est à la loi ALUR que l’on doit en grande partie ces changements importants, qui vont grandement faciliter la vie des propriétaires. En effet, si votre terrain se trouve à cheval sur plusieurs communes, vous devez consulter plusieurs PLU pour connaître le zonage de chaque parcelle. Ce ne sera plus nécessaire avec le PLUi, qui retranscrira les zones des communes et unifiera les réglementations en terme de construction et d’urbanisation.

Les prochaines années vont voir les PLU actuels disparaître, tout comme les POS encore utilisés par certaines communes. En effet, il est possible que vous rencontriez encore un POS si votre mairie n’a pas jugé opportun de se doter d’un PLU. Sachez toutefois qu’en 2019, ils disparaîtront de manière définitive.

Il existe deux autres documents utilisés par les mairies qui ne possèdent ni PLU ni POS. En premier lieu, on trouve la carte communale, qui retrace dans les grande lignes les règles générales du POS. On l’utilise surtout pour connaître la zone dans laquelle se trouve son terrain, mais elle reste très superficielle.

Le second document est le RNU, le Règlement National d’Urbanisme. C’est un document qui, comme son nom l’indique, est élaboré au niveau national, il ne prend donc pas en compte certaines spécificités locales mais édicte des règles qui doivent être suivies par toutes les communes, sauf dérogation.

De quoi est composé le PLU ? 

Difficile de s’y retrouver la première fois que l’on a sous les yeux ce document administratif. Selon si vous vous rendez en mairie ou sur le Net pour le consulter, vous n’aurez pas accès aux mêmes informations. Nous allons donc nous concentrer sur la version complète que vous pouvez trouver en mairie afin d’être préparé à toutes les éventualités.

Le document principal du PLU se trouve être une carte. Nous allons aborder son contenu plus en détail par la suite, mais sachez que sa lecture peut se révéler complexe tant elle est complète.

On y trouve également un rapport de présentation, c’est un document écrit qui va donner les principaux objectifs de la commune en matière d’urbanisation et d’aménagement du territoire. Si des spécificités existent dans la commune, elles seront précisées ici. Ces mêmes informations vont également être abordées dans le PADD, le Projet d’Aménagement et de Développement Durable. Il se base sur le POS et approfondi les informations données auparavant dans le rapport de présentation. Il est utilisé à un niveau régional et place les problématiques environnementale au centre de l’intérêt des lecteurs.

bon à savoir

Tout savoir sur la carte du PLU

Si vous consultez la carte du PLU, il y a de grandes chances pour que ce soit dans le but de connaître la zone dans laquelle se trouve votre terrain. On compte quatre grandes zones, certaines étant elles-mêmes divisées en des zones secondaires.

  • Les zones U ou zones urbaines vont représenter les zones déjà urbanisées et contiennent des terrains légalement constructibles. En théorie, les terrains qui s’y trouvent sont viables, mais quelques exceptions demeurent. En fonction de différents critères, comme le style architectural ou le type de bâtiments qu’il est possible de construire, une zone U va être divisées en des zones plus petites.
  • Les zones AU ou à urbaniser sont proches géographiquement des zones U. Seuls quelques raccordements sont parfois nécessaires pour que les terrains qui s’y trouvent deviennent constructibles. Il se peut aussi que les parcelles soient placées en zones AU pour des raison de maîtrise de l’urbanisation. On note deux sortes de zones AU : les 1Au et les 2AU. Les zones 1AU se trouveront en zone urbaine avant les secondes.
  • Les zones A sont des zones agricoles théoriquement protégées qui peuvent devenir des zones AU. Tout dépend en réalité des besoins de la commune.
  • Enfin, les zones N représentent les zones environnementales protégées. Il n’est pas possible de demander une révision du PLU si votre terrain se trouve dans cette zone qui abrite un écosystème particulier ou des paysages d’exception.

Le PLU, un document difficile à interpréter

Si vous voulez vendre votre terrain ou effectuer des travaux dessus, il y a de fortes chances pour que vous en passiez par une lecture du PLU. Cela peut s’avérer être une épreuve complexe si vous n’avez pas en votre possession toutes les clés de lecture. Si vous comptez vendre votre bien à un promoteur, n’hésitez pas à vous en remettre à lui pour les vérifications approfondies.

En revanches, essayez de vous faire accompagner par un professionnel neutre pour réaliser une lecture personnelle de la carte. Cela vous permettra de négocier au mieux avec les éventuels acheteurs qui se présenteront à vous.

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