Avant de faire construire un bâtiment sur un terrain vous appartenant, vous allez devoir entreprendre de nombreuses démarches. Pour commencer, vous devrez vérifier la constructibilité de votre terrain, en consultant les documents officiels mais aussi en faisant intervenir des professionnels si besoin.
Le fait de consulter les documents officiels en ce qui concerne l’urbanisation au sein des villes est primordial car il sera nécessaire d’en tenir compte au moment de réaliser votre demande de permis de construire. Des données liées à l’aspect des bâtiments seront en effet présentes et le non-respect de certaines règles peut vous coûter très cher par la suite. En effet, si vous parvenez à obtenir le permis de construire mais que des tiers déposent un recours contre ce dernier, vous pouvez être amené, dans le meilleur des cas, à leur verser des indemnités s’ils gagnent devant un tribunal, ou, dans le pire des cas, à détruire les constructions déjà réalisées.
Vérifier la constructibilité d’un terrain demande du temps et certaines connaissances, c’est pourquoi il est souvent conseillé de faire appel à un professionnel qui vous aidera à déchiffrer les données que vous aurez sous les yeux. Toutefois, sachez que la mairie peut vous fournir des renseignements clairs à ce sujet. C’est d’ailleurs au sein de la mairie ou sur le site Internet de celle-ci que vous aurez parfois l’occasion de consulter certains documents.
Les documents qu’il convient de consulter
Avant d’entamer votre demande de permis de construire, vous devez lire et analyser le PLU de votre commune, le RNU national, le cadastre ou encore la carte communale du lieu au sein duquel se trouve le terrain. Chacun de ces documents a une fonction bien précise mais certains d’entre eux sont à lire conjointement car toutes les informations qu’ils donnent ne sont pas du même type et doivent être associées.
Le PLU
Le Plan Local d’Urbanisme est certainement le document qui va le plus vous servir dans vos démarches pour vous assurer de la constructibilité d’un terrain. En effet, on y trouve une carte de la commune, celle-ci étant divisée en zones de diverses natures, certaines comprenant des terrains constructibles, d’autres des terrains qui ne le sont pas. Grâce à cette carte, vous connaîtrez rapidement le statut de votre bien et pourrez ainsi entamer des démarches différentes par la suite.
Si votre terrain se trouve en zone constructible, c’est à dire en zone U, il a de très fortes chances pour que vous puissiez faire construire un bâtiment dessus, à moins, par exemple, que ses dimensions ne respectent pas les critères du PLU. En effet, il faut que vous disposiez d’une surface minimale pour envisager une construction, cette limite étant différente pour chaque commune. Par exemple, il sera demandé une plus grande surface minimale dans une zone rurale que dans une zone urbaine, les terrains constructibles au sein d’une ville étant la plupart du temps bien plus petits, il serait difficile de définir les mêmes critères de constructibilité.
Si votre terrain se trouve en zone AU, vous êtes également chanceux, dans une moindre mesure certes, car votre bien sera prochainement constructible. En effet, un terrain en zone à urbaniser se trouvera plus ou moins proche d’une zone urbaine, c’est à dire que dans les mois ou années à venir, la mairie envisage d’effectuer les raccordements nécessaires pour qu’il soit alors viable. Un terrain qui n’est pas viabilisé ne dispose pas d’un accès à l’eau, à l’électricité ou encore aux voies de circulation, qui sont indispensables par exemple pour les entreprises devant effectuer les travaux de construction. C’est pour cela qu’il ne sera pas constructible pour le moment. L’avantage du PLU, c’est qu’il peut être révisé, sur décision de la mairie ou tout simplement grâce à vous ! Vous êtes en effet en droit de présenter un dossier à la mairie afin que celle-ci modifie le PLU en votre faveur. Pour cela, il faudra que vous vous engagiez à effectuer vous-même les travaux de viabilisation au préalable. Notez que si votre terrain est très proche de la zone urbaine, il y a de fortes chances pour qu’il soit prochainement viabilisé par la mairie, tout dépend donc de vos moyens mais aussi du temps que vous êtes prêt à attendre.
En revanche, dans le cas où votre terrain se trouverait dans une zone naturelle et forestière, vous ne pourrez pas le rendre constructible. Les zones N sont en effet protégées, l’État ayant mis en place des limites afin que l’urbanisation du territoire ne soit pas un danger pour les zones rurales.
En ce qui concerne les zones agricoles, dites A, il convient de prendre en compte plusieurs données par rapport aux bâtiments qui peuvent y être construits. Ils doivent être nécessaires au bon fonctionnement de l’activité agricole par exemple. Notez qu’il arrive parfois que des terrains en zone A passent en zone AU puis en zone U, mais cela demande la plupart du temps de longues années et risque de ne jamais se produire.
D’autres données sont présentes sur le PLU et vous donneront la possibilité de prendre conscience de la faisabilité de votre projet immobilier. En effet, il est possible que vous deviez respecter certaines contraintes en ce qui concerne le style architectural du bâtiment ou encore sa hauteur. La distance minimale devant le séparer des bâtiments voisins déjà construits sera également notée sur le PLU.
Le cadastre
L’utilité du cadastre est majeure puisqu’il va vous permettre de prendre conscience des limites réelles de votre terrain. Il vous faudra alors peut-être faire appel à un géomètre afin qu’il balise votre parcelle selon les données présentes sur le plan cadastral. En effet, il arrive qu’avec le temps, les limites du terrain disparaissent, surtout lorsqu’elles ne sont pas naturelles. Des barrières installées il y a plusieurs décennies ne se trouvent par exemple peut-être pas à la bonne place et ne suffisent pas à prouver que vous êtes bien le propriétaire de cette parcelle en particulier.
Vous pouvez consulter le cadastre de votre commune en mairie ou sur le site Internet de cette dernière. Il existe également un site officiel dépendant directement du gouvernement qui peut vous aider à trouver le plan cadastral de votre commune. Notez que sur ce plan se trouvent encore une fois les différentes zones déjà abordées précédemment dans la partie traitant du PLU.
La carte communale
Avant l’apparition du PLU et d’autres documents du même type, comme le POS, la carte communale était le document de référence dans de nombreuses communes. Aujourd’hui, rares sont celles qui disposent seulement de cette carte, mais elles existent encore. Il vous sera possible de la consulter afin de connaître la zone dans laquelle se trouve votre terrain mais vous devrez aussi tenir compte des données présentes dans le RNU pour en savoir plus à propos des restrictions et obligations liées aux bâtiments eux-mêmes.
Le RNU
Le Règlement National d’Urbanisme fut mis en place par le gouvernement à la fin de la Seconde Guerre mondiale afin de lutter contre l’urbanisation diffuse, nommée également sauvage. En effet, pour éviter que les villes ne soient tentées d’empiéter sur les zones rurales lorsqu’il leur fallut se reconstruire et se développer, le RNU fut instauré pour mettre en place des règles liées à l’urbanisation et à l’occupation des sols. Aujourd’hui, le RNU est surtout pris en considération au sein des communes qui ne disposent que de la carte communale comme référence.
Notez toutefois que le RNU doit être pris en compte dans de nombreuses décisions liées à l’élaboration des plans des bâtiments par exemple. En effet, on y trouve des données importantes par rapport à la hauteur des bâtiments ou encore leur style architectural. Des décisions sont également prises au niveau national pour préserver certaines zones dignes d’intérêt d’un point de vue historique ou encore grâce à la présence de paysages d’exception par exemple.
Si vous ne respectez par scrupuleusement les données présentes sur tous les documents, il se peut que des tiers déposent un recours contre votre permis de construire par la suite en se basant sur le RNU par exemple. Si vous craignez de ne pas pouvoir effectuer vous-même la lecture des différents documents d’urbanisme, le mieux est de faire appel à un professionnel qui fera en sorte que toutes les directives soient respectées. Il sera également capable de vous indiquer quels sont les documents qui priment sur les autres, tous n’étant pas égaux en fonction des situations.
Le certificat d’urbanisme
Si vous le souhaitez, votre mairie peut vous remettre un document qui vous donnera de nombreuses informations liées à votre terrain, notamment en matière de constructibilité. Il est valable durant 18 mois et peut donc être utilisé lors de votre demande de permis de construire.
La viabilisation d’un terrain, une étape cruciale
Si votre terrain n’est pas encore constructible car se trouvant en zone AU, vous pouvez tenter de faire réviser le PLU grâce à une viabilisation de votre bien. Les travaux à effectuer seront en théorie réalisés par la mairie, mais selon la situation plus précise de votre parcelle, il se peut que cela prenne des années, c’est pourquoi il est parfois préférable de réaliser vous-même les aménagements et raccordements nécessaires pour le rendre viable.
Des négociations ardues avec la mairie
Pour commencer, le mieux est de demander un rendez-vous dans votre mairie pour vous enquérir des différents projets de viabilisation prévus dans les prochains mois voire dans les années suivantes. Cela vous permettra de savoir si votre terrain va prochainement ou non devenir constructible légalement et dans les faits. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez tenter de monter un dossier afin que la mairie vous laisser réaliser vous-même les travaux de viabilisation et place votre parcelle en zone constructible grâce à une révision du PLU.
Des travaux permettant une révision du PLU
Monter un dossier pour demander la révision du PLU ne sera pas une tâche facile, il faut que vous en ayez conscience. Il vous faudra faire faire de nombreuses études afin de vérifier la nature de votre terrain par exemple. Par la suite, si la mairie accepte d’entendre vos arguments, vous pourrez tout à fait entreprendre les travaux de viabilisation qui seront alors à votre charge. Il conviendra par la suite de faire vérifier la viabilité de votre terrain par les autorités locales pour demander qu’une révision simplifiée du PLU soit opérée.
Les dérogations pour faire construire en dehors des zones urbanisées
Il arrive parfois que des dérogations soient octroyées afin que des bâtiments soient construits dans des zones qui sont en théories non constructibles. Cela peut se produire lorsque le RNU est le document de référence puisque les parties actuellement urbanisées, le PAU, entrent alors en jeu. Il s’agit des zones proches des zones urbaines au sein desquelles il peut parfois être possible de faire construire. Toutefois, notez que la décision finale revient aux autorités publiques locales ainsi qu’aux autorités judiciaires.
Les bâtiments agricoles ou forestiers
S’il s’avère que des bâtiments agricoles ou forestiers sont nécessaires à l’exploitation de certaines parcelles normalement non constructibles, la mairie peut alors octroyer un permis de construire. Il faudra toutefois que certaines normes soient respectées, afin que les dommages sur l’environnement soient moindres voire inexistants.
Les bâtiments d’utilité publique
Les zones rurales souffrent parfois de dépeuplement, les ménages ayant tendance à fuir vers les grandes villes. Pour éviter que cela se produise, des dérogations peuvent être octroyées pour que des bâtiments d’utilité publique soient construits et permettent d’attirer de nouveaux habitants ou encore afin de faciliter la vie de ceux qui vivent déjà sur le sol de la commune.
L’aménagement de bâtiments déjà existants
Enfin, notons que des bâtiments ont pu être construits par le passé dans des zones qui sont aujourd’hui considérées comme n’étant plus constructibles. C’est par exemple le cas d’exploitations agricoles, qui sont formées de différents bâtiments qui ont un potentiel très important. Il est en effet possible de les transformer en habitations par exemple, des permis étant alors octroyés pour que les travaux aient lieu.
Je veux connaître le prix de mon terrain :
Même s’il est facile d’énumérer les différents critères qui permettent de connaître la valeur d’un bien, cela reste compliqué de parvenir à cette estimation pour un simple propriétaire. En effet, l’estimation du prix d’un terrain dans le cadre d’une vente à un promoteur dispose de nombreuse spécificités dont seules des professionnels aguerris de l’immobilier pourront vous renseigner.
Avant de faire construire un bâtiment sur un terrain vous appartenant, vous allez devoir entreprendre de nombreuses démarches. Pour commencer, vous devrez vérifier la constructibilité de votre terrain, en consultant les documents officiels mais aussi en faisant intervenir des professionnels si besoin.
Le fait de consulter les documents officiels en ce qui concerne l’urbanisation au sein des villes est primordial car il sera nécessaire d’en tenir compte au moment de réaliser votre demande de permis de construire. Des données liées à l’aspect des bâtiments seront en effet présentes et le non-respect de certaines règles peut vous coûter très cher par la suite. En effet, si vous parvenez à obtenir le permis de construire mais que des tiers déposent un recours contre ce dernier, vous pouvez être amené, dans le meilleur des cas, à leur verser des indemnités s’ils gagnent devant un tribunal, ou, dans le pire des cas, à détruire les constructions déjà réalisée.
Vérifier la constructibilité d’un terrain demande du temps et certaines connaissances, c’est pourquoi il est souvent conseillé de faire appel à un professionnel qui vous aidera à déchiffrer les données que vous aurez sous les yeux. Toutefois, sachez que la mairie peut vous fournir des renseignements clairs à ce sujet. C’est d’ailleurs au sein de la mairie ou sur le site Internet de celle-ci que vous aurez parfois l’occasion de consulter certains documents.
Les documents qu’il convient de consulter
Avant d’entamer votre demande de permis de construire, vous devez lire et analyser le PLU de votre commune, le RNU national, le cadastre ou encore la carte communale du lieu au sein duquel se trouve le terrain. Chacun de ces documents a une fonction bien précise mais certains d’entre eux sont à lire conjointement car toutes les informations qu’ils donnent ne sont pas du même type et doivent être associées.
Le PLU
Le Plan Local d’Urbanisme est certainement le document qui va le plus vous servir dans vos démarches pour vous assurer de la constructibilité d’un terrain. En effet, on y trouve une carte de la commune, celle-ci étant divisée en zones de diverses natures, certaines comprenant des terrains constructibles, d’autres des terrains qui ne le sont pas. Grâce à cette carte, vous connaîtrez rapidement le statut de votre bien et pourrez ainsi entamer des démarches différentes par la suite.
Si votre terrain se trouve en zone constructible, c’est à dire en zone U, il a de très fortes chances pour que vous puissiez faire construire un bâtiment dessus, à moins, par exemple, que ses dimensions ne respectent pas les critères du PLU. En effet, il faut que vous disposiez d’une surface minimale pour envisager une construction, cette limite étant différente pour chaque commune. Par exemple, il sera demandé une plus grande surface minimale dans une zone rurale que dans une zone urbaine, les terrains constructibles au sein d’une ville étant la plupart du temps bien plus petits, il serait difficile de définir les mêmes critères de constructibilité.
Si votre terrain se trouve en zone AU, vous êtes également chanceux, dans une moindre mesure certes, car votre bien sera prochainement constructible. En effet, un terrain en zone à urbaniser se trouvera plus ou moins proche d’une zone urbaine, c’est à dire que dans les mois ou années à venir, la mairie envisage d’effectuer les raccordements nécessaires pour qu’il soit alors viable. Un terrain qui n’est pas viabilisé ne dispose pas d’un accès à l’eau, à l’électricité ou encore aux voies de circulation, qui sont indispensables par exemple pour les entreprises devant effectuer les travaux de construction. C’est pour cela qu’il ne sera pas constructible pour le moment. L’avantage du PLU, c’est qu’il peut être révisé, sur décision de la mairie ou tout simplement grâce à vous ! Vous êtes en effet en droit de présenter un dossier à la mairie afin que celle-ci modifie le PLU en votre faveur. Pour cela, il faudra que vous vous engagiez à effectuer vous-même les travaux de viabilisation au préalable. Notez que si votre terrain est très proche de la zone urbaine, il y a de fortes chances pour qu’il soit prochainement viabilisé par la mairie, tout dépend donc de vos moyens mais aussi du temps que vous êtes prêt à attendre.
En revanche, dans le cas où votre terrain se trouverait dans une zone naturelle et forestière, vous ne pourrez pas le rendre constructible. Les zones N sont en effet protégées, l’État ayant mis en place des limites afin que l’urbanisation du territoire ne soit pas un danger pour les zones rurales.
En ce qui concerne les zones agricoles, dites A, il convient de prendre en compte plusieurs données par rapport aux bâtiments qui peuvent y être construits. Ils doivent être nécessaires au bon fonctionnement de l’activité agricole par exemple. Notez qu’il arrive parfois que des terrains en zone A passent en zone AU puis en zone U, mais cela demande la plupart du temps de longues années et risque de ne jamais se produire.
D’autres données sont présentes sur le PLU et vous donneront la possibilité de prendre conscience de la faisabilité de votre projet immobilier. En effet, il est possible que vous deviez respecter certaines contraintes en ce qui concerne le style architectural du bâtiment ou encore sa hauteur. La distance minimale devant le séparer des bâtiments voisins déjà construits sera également notée sur le PLU.
Le cadastre
L’utilité du cadastre est majeure puisqu’il va vous permettre de prendre conscience des limites réelles de votre terrain. Il vous faudra alors peut-être faire appel à un géomètre afin qu’il balise votre parcelle selon les données présentes sur le plan cadastral. En effet, il arrive qu’avec le temps, les limites du terrain disparaissent, surtout lorsqu’elles ne sont pas naturelles. Des barrières installées il y a plusieurs décennies ne se trouvent par exemple peut-être pas à la bonne place et ne suffisent pas à prouver que vous êtes bien le propriétaire de cette parcelle en particulier.
Vous pouvez consulter le cadastre de votre commune en mairie ou sur le site Internet de cette dernière. Il existe également un site officiel dépendant directement du gouvernement qui peut vous aider à trouver le plan cadastral de votre commune. Notez que sur ce plan se trouvent encore une fois les différentes zones déjà abordées précédemment dans la partie traitant du PLU.
La carte communale
Avant l’apparition du PLU et d’autres documents du même type, comme le POS, la carte communale était le document de référence dans de nombreuses communes. Aujourd’hui, rares sont celles qui disposent seulement de cette carte, mais elles existent encore. Il vous sera possible de la consulter afin de connaître la zone dans laquelle se trouve votre terrain mais vous devrez aussi tenir compte des données présentes dans le RNU pour en savoir plus à propos des restrictions et obligations liées aux bâtiments eux-mêmes.
Le RNU
Le Règlement National d’Urbanisme fut mis en place par le gouvernement à la fin de la Seconde Guerre mondiale afin de lutter contre l’urbanisation diffuse, nommée également sauvage. En effet, pour éviter que les villes ne soient tentées d’empiéter sur les zones rurales lorsqu’il leur fallut se reconstruire et se développer, le RNU fut instauré pour mettre en place des règles liées à l’urbanisation et à l’occupation des sols. Aujourd’hui, le RNU est surtout pris en considération au sein des communes qui ne disposent que de la carte communale comme référence.
Notez toutefois que le RNU doit être pris en compte dans de nombreuses décisions liées à l’élaboration des plans des bâtiments par exemple. En effet, on y trouve des données importantes par rapport à la hauteur des bâtiments ou encore leur style architectural. Des décisions sont également prises au niveau national pour préserver certaines zones dignes d’intérêt d’un point de vue historique ou encore grâce à la présence de paysages d’exception par exemple.
Si vous ne respectez par scrupuleusement les données présentes sur tous les documents, il se peut que des tiers déposent un recours contre votre permis de construire par la suite en se basant sur le RNU par exemple. Si vous craignez de ne pas pouvoir effectuer vous-même la lecture des différents documents d’urbanisme, le mieux est de faire appel à un professionnel qui fera en sorte que toutes les directives soient respectées. Il sera également capable de vous indiquer quels sont les documents qui priment sur les autres, tous n’étant pas égaux en fonction des situations.
Le certificat d’urbanisme
Si vous le souhaitez, votre mairie peut vous remettre un document qui vous donnera de nombreuses informations liées à votre terrain, notamment en matière de constructibilité. Il est valable durant 18 mois et peut donc être utilisé lors de votre demande de permis de construire.
La viabilisation d’un terrain, une étape cruciale
Si votre terrain n’est pas encore constructible car se trouvant en zone AU, vous pouvez tenter de faire réviser le PLU grâce à une viabilisation de votre bien. Les travaux à effectuer seront en théorie réalisés par la mairie, mais selon la situation plus précise de votre parcelle, il se peut que cela prenne des années, c’est pourquoi il est parfois préférable de réaliser vous-même les aménagements et raccordements nécessaires pour le rendre viable.
Des négociations ardues avec la mairie
Pour commencer, le mieux est de demander un rendez-vous dans votre mairie pour vous enquérir des différents projets de viabilisation prévus dans les prochains mois voire dans les années suivantes. Cela vous permettra de savoir si votre terrain va prochainement ou non devenir constructible légalement et dans les faits. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez tenter de monter un dossier afin que la mairie vous laisser réaliser vous-même les travaux de viabilisation et place votre parcelle en zone constructible grâce à une révision du PLU.
Des travaux permettant une révision du PLU
Monter un dossier pour demander la révision du PLU ne sera pas une tâche facile, il faut que vous en ayez conscience. Il vous faudra faire faire de nombreuses études afin de vérifier la nature de votre terrain par exemple. Par la suite, si la mairie accepte d’entendre vos arguments, vous pourrez tout à fait entreprendre les travaux de viabilisation qui seront alors à votre charge. Il conviendra par la suite de faire vérifier la viabilité de votre terrain par les autorités locales pour demander qu’une révision simplifiée du PLU soit opérée.
Les dérogations pour faire construire en dehors des zones urbanisées
Il arrive parfois que des dérogations soient octroyées afin que des bâtiments soient construits dans des zones qui sont en théories non constructibles. Cela peut se produire lorsque le RNU est le document de référence puisque les parties actuellement urbanisées, le PAU, entrent alors en jeu. Il s’agit des zones proches des zones urbaines au sein desquelles il peut parfois être possible de faire construire. Toutefois, notez que la décision finale revient aux autorités publiques locales ainsi qu’aux autorités judiciaires.
Les bâtiments agricoles ou forestiers
S’il s’avère que des bâtiments agricoles ou forestiers sont nécessaires à l’exploitation de certaines parcelles normalement non constructibles, la mairie peut alors octroyer un permis de construire. Il faudra toutefois que certaines normes soient respectées, afin que les dommages sur l’environnement soient moindres voire inexistants.
Les bâtiments d’utilité publique
Les zones rurales souffrent parfois de dépeuplement, les ménages ayant tendance à fuir vers les grandes villes. Pour éviter que cela se produise, des dérogations peuvent être octroyées pour que des bâtiments d’utilité publique soient construits et permettent d’attirer de nouveaux habitants ou encore afin de faciliter la vie de ceux qui vivent déjà sur le sol de la commune.
L’aménagement de bâtiments déjà existants
Enfin, notons que des bâtiments ont pu être construits par le passé dans des zones qui sont aujourd’hui considérées comme n’étant plus constructibles. C’est par exemple le cas d’exploitations agricoles, qui sont formées de différents bâtiments qui ont un potentiel très important. Il est en effet possible de les transformer en habitations par exemple, des permis étant alors octroyés pour que les travaux aient lieu.