Si vous disposez d’un terrain, il arrive un moment où vous vous demandez s’il est constructible ou non. En effet, à partir du moment où un terrain est constructible, cela signifie qu’il est possible de faire construire un bâtiment dessus ou encore de le vendre à un meilleur prix. Il est toutefois important de noter que même si un terrain n’est pas constructible pour le moment, il peut tout à fait le devenir dans le futur. Ce sera à vous de réaliser certaines démarches ou encore d’attendre que la mairie de la commune dont dépend votre bien décide de le changer de zone et de le rendre constructible. Il arrive que certains travaux doivent être réalisés afin que le terrain devienne viable, ce sera à vous ou encore une fois à la mairie de les réaliser.
© Photo de maison en construction, photographe Pixabay, Pexels
Dans le cas où vous auriez viabilisé vous-même votre terrain, il est possible de réaliser différentes démarches administratives afin que les documents d’urbanisme soient modifiés et que votre terrain soit légalement constructible. Toutefois, il faudra réaliser un dossier complet afin d’argumenter devant la mairie ou les autorités compétentes en la matière. La plupart du temps, les démarches à accomplir sont longues et demandent des connaissances importantes en matière d’urbanisme. Il peut-être recommandé de se faire accompagner par un professionnel afin qu’il vous aide à y voir plus clair et vous rende la tâche plus facile.
Des documents qui permettent de connaître la constructibilité d’un terrain
Pour savoir si votre terrain est constructible ou non, vous pouvez tout simplement consulter les différents documents d’urbanisme qui sont mis à votre disposition. Pour cela, il vous suffit de vous rendre au choix dans la mairie de la commune dont dépend votre terrain ou sur les sites Internet dédiés aux différents documents et gérés par le gouvernement. Il est également possible de vous rendre dans un centre des impôts fonciers afin de pouvoir consulter le cadastre de votre commune. Votre demande peut se faire soit par mail, soit par courrier recommandé ou encore grâce à un rendez-vous pris à l’avance. Cette dernière option pour vous permettre de rencontrer une personne capable de vous expliquer du mieux possible les données que vous aurez sous les yeux.
Notez que les documents d’urbanisme sont voués à évoluer, il est fortement possible que selon le gouvernement en place, ces documents évoluent et donc que la situation de votre terrain change.
Le Plan Local d’Urbanisme, un document primordial
Il y a de fortes chances pour que vous soyez dans l’obligation de consulter le plan local d’urbanisme. Ce document est en effet disponible dans la plupart des mairies de France, il remplace actuellement le POS, le plan d’occupation des sols. Ce dernier n’était plus assez précis pour correspondre aux exigences actuelles en matière d’urbanisme, c’est pourquoi il a été remplacé. Certaines mairies ne sont toujours pas dotées d’un plan local d’urbanisme, notamment en raison de leur petite taille, c’est pour cette raison que vous serez amené à consulter d’autres documents comme le RNU ou encore la carte communale. Les communes peuvent également être dotées d’un PLUi, qui correspond au plan local d’urbanisme intercommunal, ce qui est notamment le cas dans les communautés de communes.
La lecture du plan local d’urbanisme est parfois parfois assez complexe, notamment en raison des différentes cartes qui vont être présentes dans ce document. En effet, le zonage s’effectue de manière assez complexe, puisque au sein d’une même zone, on peut trouver différents types de terrains. Les parcelles qui vont être constructibles vont être placées en zone urbaine, ce qui correspond majoritairement aux villes et aux villages. Les terrains qui sont constructibles légalement mais qui ne le sont pas encore dans les faits sont placés dans les zones à urbaniser, cela signifie que des travaux doivent encore être réalisés afin qu’ils puissent être constructibles globalement. Il faut savoir que dans une zone à urbaniser, on trouve deux types de zones, à savoir, les AU1, qui deviendront des zones urbaines en premier, et les AU2, où les terrains ne seront constructibles que dans quelques temps. On trouve également des terrains qui ne sont pas constructibles pour le moment et qui en théorie ne le seront pas, ceux qui sont placés dans les zones agricoles et dans les zones forestières et naturelles. Ces dernières sont préservées par le gouvernement qui protège l’environnement ainsi que l’économie du pays.
Il faut savoir que dans le plan local d’urbanisme, on trouve également des règles que doivent respecter les terrains afin de pouvoir être dits constructibles. En effet, par exemple, il est nécessaire qu’une certaine surface constructible au sol soit observée, ainsi qu’une distance minimale entre les différents bâtiments qui devront être construits avec ceux présents sur les terrains voisins. Il ne faut pas non plus oublier que le style architectural peut parfois être réglementé par les données qui sont présentes dans le PLU. Tout cela est dans le but d’une préservation du patrimoine architectural français.
Le Règlement National d’Urbanisme, un document complexe à analyser
Alors que le plan local d’urbanisme s’élabore à un niveau communal, il faut savoir qu’il existe un autre document qui est pensé au niveau national. Il s’agit du règlement national d’urbanisme, qui va s’avérer encore plus complexe à analyser que le PLU. En effet, au sein de ce document se trouvent des cartes très floues qu’il est difficile d’interpréter. Il conviendra de faire appel à un professionnel afin qu’il vous aide à comprendre les différentes cartes. Le RNU est utilisé principalement dans les cas où le plan local d’urbanisme n’est pas disponible dans la mairie dont dépend le terrain que vous avez en votre possession.
La carte communale, un document secondaire
La carte communale va également être un document important, si jamais le PLU de votre commune n’est pas disponible. Cette carte représente les différents terrains présents sur le sol de la commune ainsi que les zones dans lesquelles ils se trouvent. La carte communale, tout comme le règlement national d’urbanisme, n’est pas aussi fiable que le PLU, mais cela peut suffire à connaître la zone dans lequel se trouve un terrain.
Le cadastre, un document précieux
Enfin, dans tous les cas, vous serez dans l’obligation d’utiliser le cadastre de votre commune. Ce document vous permettra de connaître les limites exactes de votre bien et de le faire baliser par la suite par un géomètre. Il faut savoir que parfois, les limites créées par l’homme sur un terrain ne sont pas celles qui sont légales. Au fil des décennies, il arrive que les limites évoluent, il sera alors nécessaire de faire une mise à jour physique sur votre parcelle. Le fait que les limites ne soient pas respectées pourrait avoir un impact majeur sur la constructibilité de votre terrain, notamment en ce qui concerne la surface constructible au sol.
Des travaux qui peuvent rendre la modification du zonage plus simple
Si votre terrain n’est pour l’instant pas situé dans une zone urbaine, c’est-à-dire qu’il n’est pas totalement constructible, mais qu’il se trouve dans une zone à urbaniser, il vous est possible de réaliser différents travaux afin d’appuyer votre demande de modification ou de révision du PLU, comme nous le verrons plus tard.
La viabilisation d’un terrain
La viabilisation du terrain va être la meilleure solution pour vous permettre de le rendre constructible. Si vous êtes déjà assuré que votre terrain respecte toutes les règles édictées dans le PLU, il peut être fortement rentable de le viabiliser. Pour cela, différents travaux devront être réalisés en fonction des raccordements qui ont déjà été effectués ou non sur votre parcelle. Il est en effet indispensable que cette dernière soit raccordée à l’eau, à l’électricité, ainsi qu’aux différentes voies de communication. Cela sera en effet indispensable pour les entreprises du bâtiment qui viendront réaliser les travaux de construction.
Qui doit faire viabiliser le terrain ?
En ce qui concerne la viabilisation d’un terrain, elle peut être soit réalisée par vos soins, soit laissée à la mairie. La commune est en effet tout à fait en mesure de réaliser la viabilisation des terrains, c’est d’ailleurs le cas la plupart du temps lorsqu’elle fait passer des terrains de la zone à urbaniser à la zone urbaine. Toutefois, notez que si vous souhaitez contester ou demander la révision du PLU/du RNU, l’idéal est que votre terrain soit déjà viabilisé. Il est important de prendre le temps de communiquer avec la mairie afin de connaître ses projets en matière d’urbanisation pour les mois où les années à venir. Le fait de faire viabiliser vous-même votre terrain aura un coût important qui sera toutefois rentabilisé lors de la vente de votre terrain. En effet, lorsqu’un terrain constructible est vendu, sa valeur est bien plus importante que celle d’un terrain qui n’est pas constructible.
Les démarches administratives à réaliser
Différentes démarches peuvent être entreprises afin de faire modifier le zonage du PLU.
La modification du PLU
La première chose à faire pour rendre votre terrain constructible une fois qu’il aura été viabilisé est tout simplement de vous rendre auprès de la mairie afin de réaliser une demande de modification du PLU. Certaines données seront prises en compte, puisque les élus devront se référer au code de l’urbanisme. Ainsi votre projet ne devra pas être un frein au développement communal et ne devra présenter aucun risque de nuisance pour l’environnement. Différentes actions seront entamées par la collectivité, comme une enquête publique ainsi que la consultation de différents organismes liés aux services de l’État.
La révision du PLU
Dans le cas où la demande de modification simple du PLU serait impossible, il sera nécessaire de réaliser une demande de révision. Dans ce cas, la procédure est semblable à celle qui doit être réalisée dans le premier cas. En revanche, il sera également nécessaire d’argumenter à propos du projet de construction qui prendra bientôt place sur votre terrain. Ainsi, il faudra présenter différents documents prouvant l’intérêt du projet au niveau communal mais aussi des documents prouvant que ce dernier sera réalisé dans le respect des normes environnementales. Il faudra également prendre en compte les différents projets de la commune en matière d’urbanisme.
Notez que ces demandes peuvent également être réalisées dans le cadre d’une modification de la carte communale.
La contestation du zonage du RNU
S’il est nécessaire de vous référer au règlement national d’urbanisme, le plus complexe sera de savoir dans quelle zone exactement se trouve votre terrain. En effet, il faut savoir que le règlement national d’urbanisme ne contient pas de zone aussi précise que celles présentes dans le PLU ou dans la carte communale. En réalité, ce sont surtout les données du terrain qui vont définir la constructibilité d’une parcelle ou non. Pour obtenir une autorisation afin de construire sur votre terrain, il faudra vous en remettre au conseil municipal. Dans le cas où votre projet constituerait un intérêt important pour la commune, une dérogation peut-être octroyée. Cela sera notamment le cas si vous réalisez une demande pour une construction dans une zone rurale où le dépeuplement est important.
Toutefois, notez que le plus simple sera de passer par un promoteur immobilier ou tout autre professionnel habilité à réaliser des constructions immobilières. Les projets menés par ces professionnels sont la plupart du temps plus à même d’être acceptés par la commune.
Le cas particulier des terrains qui ne peuvent devenir constructibles
Il faut savoir que parfois, certains terrains ne peuvent pas devenir constructibles sauf grâce à une dérogation exceptionnelle.
La protection de l’environnement et du patrimoine, un enjeu majeur
En France, à l’heure actuelle, tous les gouvernements successifs mettent la protection de l’environnement et du patrimoine en avant. Cela explique pourquoi certains terrains ne peuvent pas devenir constructibles, notamment en raison de leur emplacement géographique. Si un panorama d’exception ou encore un monument historique se trouve à proximité de votre bien, il y a peu de chances pour que vous obteniez une autorisation de constructibilité. Sachez également que si jamais le terrain sur lequel vous envisagez de faire construire se trouve dans un village classé, il sera difficile d’obtenir une autorisation.
Les dérogations pour les terrains en zone agricole ou forestière
Enfin, les terrains agricoles ou encore situés dans une zone forestière peuvent faire l’objet de dérogations. En effet, il est possible de rendre un terrain situé dans une telle zone constructible dans la mesure où le bâtiment qui sera par la suite construit servirait à l’exploitation des différentes parcelles qui l’entourent.
Un dossier devra toutefois être monté et présenté à la mairie, l’aide de différents professionnels sera nécessaire afin de vous permettre de remplir au mieux les différents documents et pour comprendre plus simplement les documents d’urbanisme auxquels vous serez confronté.