La vente d’un bien immobilier représente souvent beaucoup d’argent et une telle transaction ne peut être sans risques, surtout dans le cas d’une vente à un promoteur immobilier. Nous allons donc voir à travers cet article les risques à éviter lorsque l’on veut vendre auprès d’un promoteur.
Il est toujours appréciable d’être au courant de ces derniers avant de se lancer dans de longues transactions. En effet, se rendre compte au dernier moment que les délais liés à la vente seront très longs ou encore que les acheteurs se présentent sans un apport financier notable n’est jamais plaisant.
Le risque dans le choix du promoteur immobilier
Pour être certain de choisir le bon promoteur, commencez par évoluer de votre côté. Faites expertiser votre terrain par des professionnels indépendants, ainsi, vous pourrez négocier avec les promoteurs et éviter ceux qui vous feront une proposition bien trop basse par rapport à la valeur constructible de votre terrain. Une offre honnête émanant d’un promoteur sera supérieure de 30 % en moyenne à celle d’un particulier, en fonction bien sûr des critères extérieurs tels que la localisation de votre bien et les réglementations locales.
Pour faire en sorte que la vente se passe bien, il convient de miser sur un promoteur soigneusement choisi. Votre choix doit se baser sur différents critères :
- Pour commencer, évitez les promoteurs qui exercent dans de grosses entreprises et préférez les promoteurs de votre région. Ils sont plus au courants des réglementations locales et surtout plus ouverts aux négociations.
- Ensuite, pour départager les promoteurs avec lesquels vous pourriez envisager de faire affaire, le mieux est d’écouter ce qu’ils ont à vous proposer et de regarder leur antécédents sur le marché de la promotion immobilière. Analysez leurs projets, le promoteur idéal aura certes des idées innovantes mais surtout réalisables concrètement !
Les contraintes liées aux démarches administratives
Lorsque vous avez choisi votre promoteur, vous allez devoir affronter les rouages de l’administration. Les démarches à entreprendre sont nombreuses et peuvent vous effrayer si vous ne vous y connaissez pas trop. Fort heureusement, le promoteur va se charger de régler la plupart des formalités administratives et d’obtenir les documents nécessaires à la vente de votre bien. Toutefois, mieux vaut que vous soyez informé sur les risques liés aux démarches administratives.
Des démarches plus longue dans une vente à un promoteur
Lorsque vous vendez à un promoteur, vous devez être prêt à prendre votre temps. En effet, plusieurs mois vont être nécessaires au promoteur pour qu’il obtienne tous les documents lui permettant de faire l’acquisition de votre bien.
Si vous êtes pressé de vendre et que votre terrain présente un très fort potentiel constructible, il serait dommage de se tourner vers la vente à un particulier qui rapportera beaucoup moins d’argent. Dans ce cas là, il vaut mieux prendre son mal en patience et faire jouer la concurrence entre les promoteurs afin d’obtenir les offres les plus élevés.
Bon à savoir :
Il peut être judicieux de faire expertiser son terrain par une agence immobilière classique afin de voir à combien est évalué votre terrain dans une vente à un particulier. Ce prix va permettre d’avoir un point de repère lorsque des promoteurs feront des offres pour le terrain en question. En général, il faut que le prix du promoteur soit entre 20 et 30 % supérieur au prix à un particulier
La vente à un promoteur demande donc une certaine patience, le risque est donc de vouloir vendre trop vite et de passer à côté d’une belle somme d’argent.
L’indemnité d’immobilisation est une clause à négocier très sérieusement avec les promoteurs car c’est l’assurance d’obtenir une certaine somme d’argent si ces derniers n’achète finalement pas votre terrain, peu importe la raison. Il faut aussi prendre garde aux clauses suspensives inscrites dans la promesse unilatérale de vente, elles seront décisives.
Le risque d’une vente à un promoteur, d’un point de vu financier, demeure moindre, le pire étant de ne pas gagner assez d’argent par rapport au temps d’attente. Les démarches administratives à réaliser sont lourdes pour le promoteur et vous devrez donc prendre votre mal en patience si vous comptez aller au bout de la transaction.
Des délais à rallonge qui peuvent vous déranger
Il faut bien le noter, vendre à un promoteur demeure un risque si vous êtes pressé. En effet, les clauses suspensives du contrat vont peut-être aller contre vos projets, et vous empêcheront dans tous les cas de vendre à un particulier tant que le promoteur ne se sera pas retiré de la transaction.
Pour commencer, le promoteur devra monter un dossier pour présenter son projet, que ce soit aux banques ou à la mairie de votre commune, qui pourra alors ou non lui octroyer un permis de construire. Si jamais l’une de ces étapes échoue, cela remet en cause toute la vente et au vu des délais qui y sont liés, vous aurez alors perdu du temps et peut-être de l’argent si vous ne vous êtes pas correctement protégé avec l’indemnité d’immobilisation.
Retenez que dans une transaction parfaite, vous ne pourrez espérer toucher votre argent qu’au bout de 9 mois environ, mais attendez-vous plutôt à patienter durant un an au minimum. Cela représente un risque car la transaction peut très bien, au final, ne pas avoir lieu. Les démarches administratives sont tellement longues et nombreuses qu’il n’est pas possible de faire autrement.
Notre conseil :
Si vous choisissez un promoteur local, vous pouvez espérer raccourcir les délais puisque ce dernier connaîtra déjà de nombreuses réglementations communales et régionales. Cela permet d’avoir plus d’assurance sur la validation et la purge du permis de construire. De plus, le promoteur local est plus à même de connaître le prix le plus juste pour l’achat de votre terrain.
Le permis de construire, le symbole même de la vente à un promoteur
La plupart des démarches administratives que va accomplir le promoteur n’ont qu’un seul but : l’obtention du permis de construire. Ce dernier va être délivré par la mairie qui aura analysé le projet et donné son accord pour qu’il voit le jour. C’est à ce moment que se dresse le dernier risque lié à une vente à un promoteur. En effet, un particulier aura tendance à acheter votre bien pour les bâtiments qui se trouvent dessus. Le promoteur, quant à lui, envisage de tout raser pour construire du neuf.
Le permis de construire est certes valable en l’état, mais le mieux est d’attendre qu’il soit purgé pour démarrer les travaux. Cela signifie que le promoteur va patienter trois mois, le temps que les voisins et la mairie puisse émettre des objections sous la forme d’un recours ou d’un retrait administratif. C’est un risque pour vous, car si le promoteur voit son permis de construire lui être retiré, le projet sera alors annulé ou modifié et le prix risque d’être mois élevé.
Toutefois, il se peut que le promoteur décide de réaliser une nouvelle demande de permis de construire, mais ayez bien en tête que cela prendra alors de nombreux mois. Ce cas reste rare, un promoteur est un professionnel qualifié normalement capable de gérer de telles démarches administratives d’une main de maître.
Une possibilité de minimiser les risques
Pour sécuriser la vente, mieux vaut que vous soyez bien entouré durant tout le temps que celle-ci durera. En effet, la relecture des contrats et de chaque document que vous signerez est indispensable. N’oubliez pas qu’en choisissant un excellent promoteur dont la réputation n’est plus à faire ou qui se trouve dans votre région, vous limiterez la plupart des risques que nous avons abordé dans cet article. Il n’en demeure pas moins que les termes employés par le promoteur demeurent complexes et qu’il vaut parfois mieux se faire aider plutôt que de constater sur le tard que les documents signés étaient clairement à votre désavantage.
