Réaliser une vente à un promoteur n’en devient pas pour autant très simple, qu’on se le dise. Vous aurez à prendre quelques précautions avant de vous engager avec un professionnel de l’immobilier car personne n’est jamais à l’abri de tomber dans des pièges spécifiques à la vente à un promoteur. Il faut également prendre en compte le fait que le promoteur est également présent pour réaliser une opération lucrative, il ne va donc pas vous laisser gérer toute la vente seul, il va tout négocier et se protéger au mieux.
Enfin, ne perdez pas de vue que dans tous les cas, il est important de se faire conseiller, car même si vous avez déjà vendu un bien à un particulier, cela n’a rien à voir avec une vente à un promoteur. Les enjeux sont différents, les documents à signer ne sont pas les mêmes, en clair, quelques indications et explications ne seront pas de trop pour ne pas tomber dans un piège.
Une expertise qui s’opère avant de choisir un promoteur
Il y a quelques étapes à suivre dans une vente à un promoteur, vous ne pouvez pas foncer tête baissée vers le premier professionnel qui va venir vers vous. En effet, si vous ne connaissez pas déjà la valeur de votre bien, il se pourrait fort que le promoteur vous fasse une offre en dessous de la moyenne sans que vous vous en rendiez compte. Commencez donc par faire expertiser votre bien par un agent immobilier, un notaire ou même un promoteur indépendant que vous mettrez en concurrence par la suite avec d’autres professionnels du même milieu. L’idéal serait bien sûr de faire expertiser votre terrain au moins deux fois, pour avoir une idée très précise de la somme que vous pouvez espérer en tirer.
Bon à savoir :
Notre service unique d’estimation de terrain à un promoteur vous permet justement de faire expertiser votre parcelle simplement et rapidement. Il suffit de remplir le formulaire de demande d’estimation, ensuite, nos professionnels se charge de vous recontacter avec des offres de promoteurs.
Le choix du promoteur, un moment crucial pour la suite
Vous allez devoir effectuer un choix très important pour la suite de la vente, car une fois que vous aurez commencé à traiter avec le promoteur, il vous sera difficile de revenir en arrière, surtout lorsque la promesse unilatérale de ventre aura été signée.
Commencez par dresser une liste des promoteurs de votre région qui pourraient, selon vous, être intéressés par votre bien. Il existe des annuaires répertoriant ces professionnels de l’immobilier, vous ne perdrez pas de temps en recherches. Il convient de sélectionner un promoteur proche de chez vous pour plusieurs raisons :
- il connaîtra bien mieux les différentes réglementations locales, ce qui représente un vrai gain de temps
- il risque fort d’être plus intéressé qu’un promoteur national par un terrain de petite superficie. En effet, les grandes agences ont tendance à faire l’acquisition de terrains plus grands car leurs projets sont souvent de grande envergure.
- il sera plus simple de négocier de nombreux points présents sur la promesse de vente. Les promoteurs nationaux proposent des PUV déjà pré-remplies, que vous aurez du mal à faire modifier. Les grandes agences gèrent de nombreux projets en même temps, c’est pour cela qu’elles cherchent à se couvrir au maximum, dans le but également de ne pas perdre de temps en négociations. Plus accessible, le promoteur à local sera bien plus à votre écoute et même prêt à faire des concessions.
Une promesse de vente se négocie dès le départ
Avant de vous faire signer une promesse de vente, le promoteur va bien sûr vous faire une proposition que vous pourrez ensuite négocier. En vous basant sur les expertises que vous avez reçu auparavant, vous allez pouvoir avancer vos pions un à un pour que l’offre corresponde au mieux à vos attentes. Toutefois, prenez garde, selon le projet que compte mettre en place le promoteur, votre marge de manœuvre va se révéler plus ou moins risquée.
Un prix à fixer au préalable
Pour commencer, si le professionnel de l’immobilier compte acheter différents terrains qui se trouvent les uns à côté des autres, prenez le temps de vérifier où se trouve le vôtre. S’il est en plein cœur du projet et cerné par les autres parcelles, vous pourrez négocier bien plus facilement puisque le promoteur ne pourrait réaliser son projet sans de grandes modifications, dans le cas où il ne parviendrai pas à acheter votre terrain. Si en revanche, vous vous trouvez en périphérie du projet, ne soyez pas trop ambitieux dans vos demandes car le promoteur pourrait très bien choisir de se passer de votre terrain au profit d’un autre dont le propriétaire serait moins difficile.
Si votre terrain est le seul qui va être acheté par un promoteur, vous pouvez faire valoir quelques arguments en votre faveur. Par exemple, utilisez le fait, durant le printemps, que les particuliers sont nombreux à vouloir acheter et ce dans des délais plus intéressants que ceux proposés par les promoteurs, même si le prix de vente sera alors inférieur. Un promoteur très intéressé sera prêt à négocier pour ne pas rater une affaire qui peut lui rapporter beaucoup. Le reste du temps, vous pouvez aussi utiliser la saisonnalité du marché immobilier à votre avantage : si la demande diminue, l’offre aussi, les promoteurs peuvent donc avoir plus de mal à trouver un terrain durant l’été ou l’hiver, par conséquent, ils peuvent être amenés à vous payer plus.
Des clauses suspensives à ne pas négliger
Au sein de la promesse unilatérale de vente vont se trouver des conditions qui devront être levées avant que le promoteur n’achète votre bien. Pour mieux les comprendre, vous aurez peut-être besoin d’aide car le promoteur se gardera bien de tout vous révéler si vous n’en faites pas la demande.
Les clauses suspensives les plus courantes vont toucher le permis de construire. Par exemple, s’il n’est pas acquis par le promoteur dans un délai donné, le vente peut très bien être annulée. En ce qui concerne la pollution des sols ou encore la présence d’amiante, des études vont être menées après que la promesse de vente ait été signée. Si l’une ou l’autre des clauses ne peut être levée, le promoteur s’octroie le droit de renégocier le prix de vente ou même de se retirer définitivement.
Cela va être une véritable partie d’échecs que de négocier avec le promoteur les clauses suspensives. Vous devez vous informer en parallèle de toutes les conséquences liées à ces conditions afin de ne pas être trop désavantagé. Une aide extérieure va être la bienvenue, car il ne faut pas oublier qu’une promesse unilatérale de vente n’est pas une promesse de vente synallagmatique. Si l’acheteur est un particulier, il aura en effet l’obligation d’acheter le bien dès lors que les conditions suspensives seront levées, ce qui n’est pas le cas d’un promoteur. Veillez donc à ce que des indemnités vous soient versées si jamais une fois un certain délai passé, le promoteur refuse de vous acheter votre terrain.
Si jamais le promoteur souhaite se retirer de la vente, vous pouvez essayer de négocier avec lui afin de le faire changer d’avis. En revoyant votre position sur le prix fixé au départ, vous pouvez toujours espérer conclure la vente dans les délais fixés.
Un PLU qui peut vous aider à gagner de l’argent
Pour évaluer la valeur d’un terrain, le promoteur va étudier attentivement le PLU de votre commune afin de se rendre compte de la situation et de la nature de votre bien. De votre côté, n’hésitez pas à vous renseigner sur les projets qui vont peut-être voir le jour prochainement dans les alentours et qui vont faire gagner de la valeur à votre terrain.
Exemple :
Si votre commune envisage de faire construire une école, si un hôpital doit bientôt s’implanter à quelques kilomètres ou encore des commerces de proximité voire une grande surface, votre terrain peut prendre de la valeur. L’urbanisation des zones rurales permet à des terrains autrefois sans grand intérêt de se vendre plus cher, n’hésitez pas à tirer avantage de cela.
Des recours qui peuvent être évités grâce à des négociations bien menées
Le dernier point que nous allons aborder ne concerne pas les négociations avec le promoteur mais avec vos voisins, ou tout du moins, ceux du terrain sur lequel le projet va prendre place. Il faut savoir qu’une fois le permis délivré et affiché par la mairie, des tiers peuvent déposer un recours pour empêcher les travaux, et ce pour des raisons diverses.
Avant que le tribunal ne statue sur une recours, il va s’écouler de très longs mois, durant lesquels le promoteur ne pourra peut-être pas lancer les travaux, et par conséquent, durant lesquels vous ne serez pas payé. En règle générale, un promoteur va attendre que le permis de construire soit purgé avant de signer l’acte de vente officiel, cela sera notifié dans les clauses suspensives.
Au fil des mois, prenez le temps de converser avec les voisins du terrain afin de les informer le plus tôt possible quant au projet qui va bientôt se tenir près de chez eux. En étant à l’écoute de leurs demandes, tant qu’elles restent recevables, vous pouvez très bien faire en sorte que les recours soient évités. Il vous suffit pour cela de rapporter les doléances de vos voisins au promoteur qui pourra alors faire en sorte que le projet convienne à tout le monde. En procédant ainsi, vous faciliterez les projets de tous et vous éviterez de perdre un temps précieux, que ce soit à votre niveau ou à celui du promoteur. Naturellement, si vos voisins veulent déposer un recours abusif, vous ne pourrez rien y faire, mais au moins aurez-vous essayé de les raisonner auparavant.