Choisir un promoteur immobilier est une décision très importante que ce soit lors d’une nouvelle construction de maison ou lors d’un projet de vente de votre bien foncier. Dans cet article, nous allons nous concentrer sur le choix d’un promoteur dans le cadre d’une vente.
Nexity, Kaufman, Promogim, Icade, Bouygues, Vinci, B.N.P, Cogedim… La liste des promoteurs immobiliers est longue ! Comment analyser sa solidité ? Sur quels critères faut-il choisir le promoteur ? Comment contacter et rencontrer le promoteur ? Comment savoir s’il a les moyens d’acheter mon bien ? On vous dit tout !
Un promoteur immobilier, c’est quoi ?
Un promoteur immobilier, c’est une personne physique ou morale qui accompagne les villes dans leur développement durable en construisant des habitats conformes aux besoins des utilisateurs. Donc, il joue un rôle important dans l’aménagement du territoire.
Concrètement, un promoteur immobilier a pour mission de chercher et d’acheter un terrain en vue d’y réaliser des travaux de construction. Avant sa proposition d’achat, il a déjà vérifié auprès des services municipaux que son projet respecte le plan local d’urbanisme (PLU).
Pour cela, il fait appel à un architecte ou à un bureau d’études pour réaliser une étude de faisabilité de son projet de construction basée sur ce cadre réglementaire (PLU). C’est encore avec eux qu’il constitue le dossier de la demande de permis de construire.
Par la suite, il vient lancer une pré-commercialisation de son programme et commence les travaux en respectant les coûts liés à la construction, le niveau de qualité et les délais prévus jusqu’à ce que la livraison soit faite. Enfin, il retourne auprès des instances locales pour confirmer la conformité du projet aux attentes convenues.
Certes, un promoteur immobilier doit passer par toutes ces étapes pour bien accomplir sa mission. Du coup, il est un bon gestionnaire de risque (risques liés à la construction dans son intégralité, à son bilan financier, à son permis de construire, etc.)
Il est également quelqu’un de rigoureux, car il doit faire respecter les délais de livraison. Et enfin, c’est une personne créative, car il doit toujours créer de nouveaux projets. Bref, c’est un professionnel aguerri et polyvalent qui maîtrise parfaitement son métier.
Vente d’un bien à un promoteur : séduisante, mais semée d’embuches
Rappelons ce qui s’est passé en 2008 pendant la crise ! Cette dernière a engendré de mauvaises conséquences aussi bien pour certains promoteurs que pour les particuliers ayant choisi de vendre leurs biens à ces professionnels.
En effet, côté promoteur, l’on a constaté une production réduite en logements. Côté particuliers, certains n’ont pas pu être indemnisés malgré leur promesse de vente et malgré la rétractation de leur promoteur. D’autres ont pu réussir la transaction, mais avec une renégociation de prix.
Tout cela pour vous dire que la vente d’un bien à un promoteur est un choix risqué. Un promoteur, c’est un financier qui vient limiter le risque de versement de l’indemnité d’immobilisation par le biais de nombreuses conditions suspensives (obtention de permis, commercialisation du projet, validation du financement, etc.)
Notre conseil :
Donc, avant de vous précipiter à choisir un promoteur, il est primordial de vous faire accompagner. Et pour cause, le domaine de la promotion immobilière nécessite des connaissances accrues dans le secteur juridique (notamment dans le droit des contrats des affaires).
Si vous n’avez pas le profil d’un bon gestionnaire de risque comme votre interlocuteur (le promoteur), il vaut mieux vous faire assister par un professionnel qui connaît ce métier. En effet, il n’y a pas que les conditions suspensives. Un promoteur sans scrupule peut abuser votre incompétence dans le domaine pour réduire le prix de vente, voire pour lui céder votre patrimoine sans faire jouer la concurrence.
En effet, contrairement à un promoteur immobilier, ce n’est pas du tout votre métier. Vous ne disposez pas de savoir-faire technique pour pouvoir protéger vos intérêts : à savoir, le fait de vendre votre patrimoine à un meilleur prix.
Quelques conseils pour choisir le bon promoteur !
Vous l’aurez peut-être compris, il n’y a pas de bon ou de mauvais promoteur immobilier vu que tous les promoteurs ont les mêmes objectifs et les mêmes intérêts. Le choix de cet interlocuteur réside tout simplement dans des aspects techniques et juridiques.
Or, malgré tout ce qui a été énuméré ci-dessus, certains propriétaires fonciers préfèrent s’aventurer seuls dans ce processus. Dès lors, voici quelques conseils !
Prendre contact avec un promoteur
Dans la majorité des cas, ce sont les promoteurs qui vous contacteront en premier. Pourquoi ? Rappelez-vous de sa première mission : « il achète pour vendre ». C’est encore plus vrai si votre terrain dispose d’un fort potentiel constructible.
Si ce n’est pas le cas, vous pouvez toutefois faire appel à un promoteur national ou à un promoteur régional.
- Le promoteur national
Un promoteur national s’intéresse beaucoup plus à des terrains de grandes superficies et donc à fort rendement. Certes, il a une assise financière assez conséquente. Cependant, il faut attendre un délai de transaction plus long compte tenu des délais de validation de son projet par son comité national. En effet, l’objectif d’un promoteur national est de promouvoir la marque dans laquelle il évolue.
- Le promoteur local ou régional
Le promoteur régional, quant à lui, s’intéresse plutôt aux petites parcelles. C’est plus fiable, car il est déjà reconnu de sa ville et connait parfaitement les particularités de ce milieu dans lequel il évolue. Autrement dit, un promoteur local est plus réactif et effectue une transaction plus rapide, mais il est rare qu’il s’intéresse à des projets de grande envergure.
Bon à savoir :
Pour vendre un bien à un promoteur immobilier, il est primordial de mettre les candidats en concurrence afin de pouvoir tirer un bon prix de vente. Il est également recommandé de mener votre propre enquête sur chaque candidat pour savoir leur situation financière, leur professionnalisme, leur savoir-faire, leurs expériences.
- Les expériences du promoteur :
L’expérience solide d’un promoteur immobilier constitue un meilleur gage de la réussite d’une transaction immobilière. Il ne suffit pas de tenir compte de son ancienneté, ni de sa réputation. Il faut creuser auprès de la mairie s’il n’a pas d’antécédents importants avec elle. Ce qui risque d’engendrer des difficultés supplémentaires.
Pour cela, prenez rendez-vous auprès du service d’urbanisme. En effet, on ne va pas vous lister les promoteurs « dignes de confiance ». Cependant, vous pouvez énoncer quelques promoteurs et demander si la municipalité a été satisfaite de leurs constructions.
En ce qui concerne vos questions sur le projet d’un promoteur, et donc sur l’estimation de la valeur de votre bien, vous allez toujours obtenir la même réponse : « tant que c’est conforme au PLU, il n’y a pas de problèmes ».
Ainsi, vous avez intérêt à poser des questions plus techniques. Par exemple : « un tel promoteur souhaite construire un R+4 sur mon terrain. C’est conforme au PLU, mais l’ensemble des immeubles qui se trouvent aux alentours de mon terrain sont tous en R+2. Qu’en pensez-vous ? » C’est ainsi que vous pouvez obtenir plus de précision. Par exemple, la municipalité peut vous répondre que le R+4 n’est pas encore envisageable pour le moment, mais ce sera progressif. Ainsi, vous pouvez facilement prévoir si le promoteur va faire une renégociation de son offre.
- Le savoir faire du promoteur :
Lorsque vous mettez les candidats (les promoteurs immobiliers) en concurrence, il est assez difficile de constater si une telle ou une telle proposition correspond vraiment à la réalité économique. Pour éviter toute tentative de gain financier sur votre patrimoine, vous ne devrez pas prendre en compte l’offre (le prix), mais la façon dont a été organisée l’offre.
Rappelez-vous que la fixation du prix de votre bien provient de la méthode du compte à rebours. Pour rappel, elle est basée sur un chiffre d’affaires hypothétique selon le droit à construire sur votre foncier.
Autrement dit, il faut vous appuyer sur des connaissances techniques afin de bien maîtriser votre projet de vente. Le bon promoteur, c’est celui qui vient justifier son prix par rapport à son projet de construction et par rapport au marché.
Prenons un exemple : un promoteur vous propose un million et après deux jours, il revient en vous proposant 1,5 M parce que vous lui avez dit qu’un autre promoteur vous propose 1,5 M. Effectivement, cela peut être un bon prix, mais il ne s’agit pas de tenir compte tout simplement des propositions de chaque candidat.
Il faut que vous arriviez à décrypter comment chaque candidat a procédé pour déterminer son prix. Pourquoi ? Parce qu’une valeur surestimée d’un bien peut être une simple tentative de gain financier sur votre bien et donc une proposition de prix dont le seul but est de pouvoir obtenir de vous une promesse de vente.
Un autre point important à considérer : demandez-vous si vous serez capable de mener le jeu si le promoteur va venir renégocier son offre. Autrement dit, avez-vous les compétences techniques et juridiques nécessaires pour maintenir le prix proposé par un promoteur ?
En résumé, il vaut mieux opter pour un promoteur qui vous fait une proposition correcte dès le départ au lieu de vous tourner vers un promoteur qui propose d’abord un prix trop ambitieux pour ensuite le renégocier. Il n’y a pas que le prix, il y a également la méthode de fixation de prix. C’est ce dernier qui doit principalement être votre critère de choix de promoteur.
- La situation financière du promoteur :
Il n’est pas rare de découvrir des projets de construction abandonnés par les promoteurs dans la presse régionale ou nationale. L’une des principales causes de cette situation réside dans le manque de financement du promoteur.
Dans la majorité des cas, les promoteurs nationaux ne sont pas concernés par ce genre de situation en raison de leur santé financière solide. Cela ne veut pas dire que vous ne risquez rien avec eux. Quoi qu’il en soit, il est plus ou moins difficile de connaître préalablement la situation financière d’un promoteur.
Cependant, vous pouvez le savoir en exigeant des justificatifs sur son projet de construction. Encore faut-il rappeler que c’est votre droit. À travers les informations sur son chiffre d’affaires projeté, sur sa définition de prix, sur ses coûts de construction, sur son plan de financement du projet et sur bien d’autres encore, vous pourrez facilement savoir si son projet est viable ou non et donc, si vous pouvez espérer une réussite de transaction.
CONCLUSION
Finalement quel serait le bon promoteur pour votre projet ? Vous l’aurez compris, un promoteur immobilier, c’est avant tout un financier. S’il ne vend pas, il n’achète pas. Donc, il n’y a pas de bons ou de mauvais promoteurs, car ils partagent tous les mêmes intérêts et les mêmes risques.
Or, contrairement à vous, il est un professionnel aguerri dans ce secteur. Donc, avant de choisir votre promoteur, renseignez-vous sur ses expériences, sur son savoir-faire et sur sa situation financière. Ensuite, faites-vous accompagner par un professionnel tel qu’un courtier expert tout au long de votre démarche, car votre choix va se baser sur des aspects techniques, économiques et juridiques. Bien évidemment, ce ne sont pas toujours vos domaines.
En effet, nous vous conseillons de privilégier un promoteur réaliste dans sa proposition de prix et un promoteur qui justifie son prix par rapport au marché et par rapport à son projet. Il vous appartient ensuite d’avoir le profil d’un bon gestionnaire de risque comme lui en anticipant toutes les éventuelles difficultés qui peuvent survenir pendant la période d’attente de sa levée d’option d’achat.
