Alors que vous tentez de constituer le dossier relatif à votre demande de permis de construire, vous voilà confronté à de nombreuses questions en ce qui concerne votre terrain. Pour trouver les réponses adéquates, vous allez devoir vous tourner vers les différents documents d’urbanisme présents dans votre mairie mais aussi sur Internet.

Le RNU a été mis en place par l’État dans le but de répondre à de nombreuses problématiques liées à l’aménagement du territoire, en particulier durant la seconde partie du XXè siècle. Ainsi, le RNU permet de limiter les constructions dans certaines zones et réglemente celles qui sont autorisées en fonction de divers critères. Sans ce document, à l’origine des directives que l’on peut trouver dans les documents locaux, l’industrialisation du pays serait plus difficile à gérer et les villes auraient la possibilité de s’étendre de manière diffuse.

On peut toutefois pointer du doigt les diverses limites du RNU, comme le fait que les zones constructibles, ou parties actuellement urbanisées comme elles sont notées dans le document, soient difficiles à définir. En effet, le RNU est un document à portée nationale et non locale, ce qui va être une contrainte pour les propriétaires souhaitant obtenir un permis de construire. C’est pour réduire le nombre de limites du RNU que des documents comme le Plan d’Occupation des Sols ou encore la carte communale existent. Plus récemment, le Plan Local d’Urbanisme a également fait son apparition, il permet de réglementer avec justesse l’urbanisation dans toutes les communes, en fonction des spécificités de chacune d’entre elles.

D’autres documents, moins connus mais pas moins utiles, doivent également être consultés lors d’une demande de permis de construire. La tâche peut sembler complexe et elle l’est, c’est pourquoi il est souvent conseillé de faire appel à un professionnel afin de remplir le dossier correctement. Il serait en effet regrettable de voir une demande être refusée parce que des informations ont été négligées.

Dans quel but le RNU a-t-il été créé ? 

La seconde partie du XXè siècle a été riche en événements majeurs qui ont entraîné une hausse de la demande de logements mais aussi une croissance au niveau de la demande d’emplois. Tout a commencé après la Seconde Guerre mondiale, avec le Baby-Boom. Durant plusieurs années, le nombre de naissances dans le pays a atteint des records. Cela signifiait donc que la population allait connaître une croissance importante. En plus de cela, il fallait gérer la reconstruction des villes détruites durant la guerre, des bâtiments devaient voir le jour rapidement, ce qui aurait pu engendrer des constructions insalubres. Ces événements ont entraîné la création du RNU, destiné à encadrer du mieux possible la reconstruction des villes et la construction des logements destinés à accueillir les nouveaux nés du Baby-Boom dans les années à suivre. Les Trente Glorieuses ont également été encadrées par le RNU, l’industrialisation massive du pays aurait été un danger pour les zones naturelles, agricoles, forestières, pour le patrimoine historique et pour les petits villages si le RNU n’avait pas été en mesure de la maîtriser.

Un besoin imminent de limiter l’urbanisation sauvage 

Avant tout, il faut définir l’urbanisation sauvage. Il s’agit d’une urbanisation non maîtrisée, autrement dit, les villes vont tenter de s’étendre au détriment des plus petites communes qui se trouvent dans les alentours mais aussi des zones naturelles, agricoles et autres. De plus, le fait de construire sans avoir besoin de suivre de règles peut entraîner l’apparition de logements à proximité de bâtiments dits dangereux, comme les centrales nucléaires, ou encore dans les zones sujettes aux risques naturels.

Des logements construits dans la précipitation peuvent donc se révéler insalubres, que ce soit en raison de leur position géographique ou encore par rapport à la façon dont ils ont été construits, loin des normes de construction actuelles qui assurent la sécurité des êtres humains.

Un patrimoine naturel et historique en péril 

L’urbanisation sauvage est un véritable danger pour le patrimoine historique du pays, puisque sans une réglementation stricte, il est possible, par exemple, de construire des bâtiments modernes dans un quartier historique doté d’une architecture particulière. De plus, certains monuments doivent être préservés, le fait de construire un immeuble devant une cathédrale par exemple serait un vrai gâchis.

Le patrimoine naturel du pays tout entier risque d’être mis à mal sans l’existence de documents d’urbanisme. Il faut en effet noter que certaines zones naturelles abritent un écosystème particulier qui résisterait difficilement à l’urbanisation sauvage. C’est donc la flore, la faune ainsi que les paysages d’exception qui sont préservés grâce au RNU et aux autres documents d’urbanisme.

Dans quels cas le RNU est-il un document primordial ? 

Comme nous allons le voir ensuite, le RNU connaît bien des limites, notamment en raison du fait qu’il est élaboré à une échelle nationale et non locale. Dans tous les cas de figure, vous devrez le consulter au moment de réaliser votre demande de permis de construire, mais notez bien que dans certains cas, il sera votre principal document de référence. En effet, certaines petites communes ne disposent ni d’un POS ni d’un PLU, il faudra alors utiliser toutes les données du RNU et les recouper avec celles présentes au sein de la carte communale.

Quelles sont les limites du RNU ? 

Conçu à une échelle nationale, le RNU connaît bien des limites. Il est en effet difficile d’appliquer correctement un document dont les données sont parfois peu claires et difficiles à interpréter, comme c’est le cas avec les Parties Actuellement Urbanisées.

Les Parties Actuellement Urbanisées, des zones difficiles à délimiter

Sur le RNU, vous aurez l’occasion de vous renseigner quant à la constructibilité de votre terrain. On distingue en effet des Parties Actuellement Urbanisées, ou PAU, qui représentent les zones urbaines et donc pas définition, viables et constructibles. Toutefois, ramenées à l’échelle de la commune, ces PAU sont difficiles à délimiter, ce qui explique pourquoi les mairies préfèrent s’en remettre à un PLU ou à un POS. La carte communale peut également vous aider à y voir plus clair.

Une inégalité dans l’attribution des permis de construire 

La justice est seule décisionnaire en ce qui concerne l’attribution des permis de construire dans le cas où le document de référence est le RNU. Cela explique pourquoi il est parfois difficile pour les propriétaires de comprendre pour quelles raisons leur permis de construire a été refusé. La justice va se baser sur les données du RNU et donc les PAU pour délivrer les permis de construire, là où la mairie aurait accès à des données plus variées grâce au PLU ou encore au POS.

Des exceptions pour pallier aux manquements du RNU 

Dans certains cas, il est possible d’obtenir une dérogation afin de faire construire des bâtiments d’utilité publique par exemple. Les logements sociaux ou encore les commerces font partie de ces bâtiments, il faudra donc remplir un dossier de demande de permis de construire en appuyant sur ces arguments pour pouvoir faire construire en dehors d’une PAU.

Un autre cas de figure est possible, celui dans lequel vous disposez d’une parcelle forestière ou agricole qui nécessite des bâtiments spécifiques pour être exploitée. Là encore, vous pouvez prétendre à une dérogation pour pouvoir faire construire en dehors d’une PAU.

Enfin, si votre terrain n’est pas situé dans une PAU mais que vous souhaitez agrandir un bâtiment déjà existant, vous pouvez encore une fois tenter d’obtenir une dérogation.

Quels documents faut-il utiliser en plus du RNU ? 

Le RNU n’est pas le seul document disponible pour vous aider à remplir une demande de permis de construire. Aujourd’hui, la plupart des communes disposent soit d’un POS, soit d’un PLU ou d’un PLUi. Notez par ailleurs que dans tous les cas, vous devrez prendre le temps de consulter des documents moins connus mais tout aussi utiles.

Le Plan Local d’Urbanisme, un document majeur 

Le PLU est un document des plus complets qui vous permettra de disposer de très nombreuses informations qui vous aideront à compléter votre demande de permis de construire. Ainsi, vous aurez la possibilité de vérifier la zone dans laquelle se trouve votre parcelle.

Si votre bien se trouve en zone urbaine, les démarches seront grandement simplifiées puisque vous devrez simplement vous conformer aux règles que nous aborderons par la suite. En revanche, si votre terrain est en zone à urbaniser, il vous faudra patienter un peu car des raccordements sont encore nécessaires afin de le rendre viable.

Notez bien qu’il est possible que votre parcelle ne soit pas constructible, c’est à dire qu’elle se trouve en zone forestière, naturelle ou encore agricole. Dans ce cas, seule une révision du PLU, découlant directement d’une modification du RNU et des directives nationales en matière d’urbanisation pourrait rendre votre bien constructible dans le futur.

Des règles sont également présentes dans le PLU afin d’encadrer les constructions à venir. Vous devrez vous y conformer lors de la réalisation de votre demande de permis de construire et surtout au moment de faire les plans de votre projet. Une hauteur maximale pour les bâtiments peut avoir été instaurée, tout comme un style architectural dans un quartier classé ou dans une région connue pour ses spécificités. Devront également être prises en compte la surface constructible minimale au sol et la distance minimale entre deux bâtiments situés sur des terrains voisins.

Le non-respect de toutes ces règles peut vous amener à un refus de la part de la mairie. Les tiers peuvent également déposer un recours à l’encontre de votre projet dans le cas où la mairie aurait accepté votre demande en omettant certaines données, que ce soit de manière intentionnelle ou non.

Le POS, l’ancêtre du PLU 

Avant le PLU, il y avait le Plan d’Occupation des Sols, mis en place dans les mêmes années que le RNU. La différence majeure entre le POS et le RNU tient dans le fait que si le second à une portée nationale, le premier est élaboré par les communes. Aujourd’hui, il est rare de croiser un POS, remplacé par le PLU et même par le PLUi dans les communes nouvelles.

La carte communale, un document primordial dans certains cas 

Si votre seul document de référence est matière d’urbanisme est le RNU, vous devrez également consulter la carte communale de la commune dans laquelle se trouve votre terrain. Vous y trouverez des précisions quant à la zone dans laquelle se trouve votre bien mais vous devrez très certainement demander des précisions à votre mairie pour connaître les différentes règles à respecter.

Liste des documents annexes qu’il ne faut pas négliger :

Il existe des documents moins connus en matière d’urbanisation du territoire qu’il convient toutefois de consulter. Certains ont pour objectif de préserver l’environnement, d’autres de protéger les habitants en interdisant les constructions dans certaines zones pouvant être touchées par des phénomènes naturels comme les inondations ou les éboulements.

  • Le réseau NATURA 2000 

Les zones classées Natura 2000 existent afin de protéger des écosystèmes particuliers et rares. Le but de ces zones est d’éviter la disparition d’espèces naturelles qui n’évoluent que dans certains écosystèmes. Ainsi, si votre terrain se trouve dans l’une de ces zones, il ne pourra pas devenir constructible. Prenez garde de consulter régulièrement le réseau Natura 2000, des modifications pouvant y être apportées au fil des années.

  • Les directives territoriales d’aménagement 

Certaines décisions prises au niveau national vont directement influencer les décisions communales. Avec les directives territoriales d’aménagement, l’État met en place des projets de grande envergure comme la construction d’autoroutes par exemple, qui vont rendre des terrains non constructibles.

  • Les cartes liées aux carrières souterraines 

Il est possible que votre terrain se trouve sur une carrière souterraine, c’est pourquoi vous devez consulter la carte de votre département où toutes les carrières sont notifiées. Si une carrière est présente près ou sous votre bien, il vous faudra faire intervenir un professionnel qui se chargera d’étudier la situation et qui vous indiquera s’il est ou non possible de construire sur votre terrain et quelles sont les limites à observer.

  • Les cartes liées aux zones sujettes aux risques naturels 

Enfin, il ne faut jamais oublier de vérifier qu’un terrain ne se trouve pas en zone non constructible en raison des risques naturels. En théorie, ces zones sont présentes sur les documents d’urbanisme majeurs, mais il vaut mieux prendre le temps de vérifier avec précision la situation de votre terrain en consultant les cartes adéquates.

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