L’une des meilleures façons de donner de la valeur à un terrain, c’est en faisant construire des bâtiments dessus. Quelle que soit la zone dans laquelle se trouve votre bien, rurale, urbaine ou péri-urbaine, vous avez de fortes chances de trouver des acheteurs ou des locataires pour les logements ou mêmes les bureaux et locaux dédiées à l’installation de commerces. Par conséquent, la construction de l’immeuble représentera certes un investissement financier important, mais ce dernier se révélera très rentable, que ce soit sur le court terme ou sur le long terme. Il ne faut pas perdre de vue que la pierre est toujours un bon investissement, surtout lorsque l’on souhaite mettre en location par la suite.

Il n’y a pas que des avantages financiers lorsque l’on fait construire un immeuble. En effet, on ne peut pas nier le fait que cela va avoir des conséquences positives sur la vie locale. Si vous faites construire des appartements, de nouveaux habitants vont s’installer dans la commune et participer au développement de la vie locale. Cela peut être au niveau économique, en consommant dans les commerces locaux ou en travaillant dans les entreprises de la commune, mais aussi sociétal. En effet, cela permettra peut-être à une école de conserver ses classes grâce à l’arrivée de nouveaux enfants, particulièrement dans les zones rurales.

Il reste néanmoins important de souligner le fait que la construction d’un immeuble est un travail de précision et de longue haleine. En effet, il faut savoir que les démarches administratives à réaliser vont être particulièrement longues et complexes. De plus, superviser un tel chantier demande des connaissances en ce qui concerne le monde du bâtiment, il peut donc se révéler judicieux de faire appel à des professionnels qualifiés pour réaliser ce projet. Par exemple, un promoteur peut parfaitement correspondre à vos besoins, et nous allons maintenant vous expliquer pourquoi.

Un immeuble qui doit être placé à un emplacement stratégique 

Munissez-vous d’une carte si vous le désirez, car la partie qui va suivre va être consacrée à la définition de la meilleure zone géographique pour faire construire un immeuble. Des critères démographiques vont également être impliqués, comme vous allez le voir.

Un environnement propice à la construction d’un immeuble 

Il n’existe pas de règles prédéfinies qui vont vous obliger à construire un immeuble dans une ville à un endroit donné. Vous devrez vous en remettre à votre appréciation et à celle de la mairie pour saisir les contraintes extérieures qui vont influencer votre choix. S’il existe de nombreux endroits où construire un immeuble, ces lieux ne sont pas pour autant propices à un tel projet.

Vous devez tenir compte des environs de votre terrain et donc du futur immeuble. Construire un bâtiment de 10 étages dans un village qui compte à peine une dizaine de maisons à deux étages semble un peu trop ambitieux. Rien ne vous empêche de revoir vos projets et de faire construire un bâtiment plus long que haut, en fonction des règles du PLU en ce qui concerne la surface maximale constructible au sol.

Prenez également en compte le milieu dans lequel vous souhaitez implanter un immeuble et donc des appartements. En milieu rural, nombreux sont les particuliers qui investissent dans une maison plutôt qu’un appartement, puisque le prix de ces dernières peut se révéler très intéressant au vu du bas prix des terrains. En revanche, en zone urbaine, le m² peut se négocier très cher, ce qui pousse les ménages à privilégier les appartements. C’est dans les zones urbaines et péri-urbaines que vous avez le plus de chances de trouver des acheteurs ou des locataires pour vos futurs logements, bureaux ou locaux.

Consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) va se révéler être la manière la plus efficace d’évaluer le potentiel d’une commune ou même d’un quartier. En effet, ce document, consultable en mairie, sur Internet ou dans les locaux du centre des impôts auquel est rattachée la commune, va vous indiquer les règles à suivre en matière d’urbanisation. Vous y découvrirez les limites que doivent respecter les bâtiments nouvellement construits mais aussi les besoins de la commune. Certaines nécessitent des logements sociaux, d’autres des appartements plus luxueux, tandis que certains quartiers manquent de commerces ou de bureaux. C’est grâce à ce document et à toutes les directives qu’il contient que vous pourrez façonner les premières bases de votre projet dans votre esprit.

Des terrains qui ne sont pas tous aptes à recevoir un immeuble 

Tous les terrains ne se ressemblent pas, même dans la mesure où ils seraient tous constructibles. Il est important de se pencher sur les caractéristiques de son bien avant de songer à y faire construire un immeuble.

1. Un terrain vierge 

Partons du principe selon lequel vous possédez un terrain sur lequel ne se trouvent pas de bâtiments, vous allez donc devoir vous assurer de diverses choses. Pour commencer, votre terrain est-il situé en zone constructible ?

  • Si oui, est-il viable, c’est à dire est-ce que tous les raccordements ont été effectués correctement ? Cela est indispensable pour qu’un immeuble soit construit.
  • Si non, est-il en zone à urbaniser ? Dans ce cas, vous pouvez peut-être faire changer votre terrain de zone, en effectuant une demande auprès de la mairie. Un terrain en zone à urbaniser est destiné, dans tous les cas, à être urbanisé dans un futur plus ou moins proche, le tout est de faire accélérer le processus. Vous devrez pour cela être muni d’un dossier très complet pour convaincre la mairie de vous accorder ce changement. Si votre projet est d’utilité publique, vous avez bien plus de chances de voir votre requête être acceptée.

2. Un terrain déjà urbanisé 

Il se peut que des bâtiments se trouvent déjà sur votre terrain. Dans ce cas, il va falloir les raser, afin de laisser la place à votre nouvel immeuble. Toutefois, prenez le temps de vérifier que votre terrain se trouve toujours en zone constructible, une habitation n’étant pas une preuve irréfutable quant à la zone dans laquelle se situe une parcelle. Le PLU est un document évolutif et des paramètres extérieurs comme les inondations potentielles peuvent avoir transformé votre terrain constructible en terrain inondable.

3. Un terrain enrichi d’un vieil immeuble 

Mettre aux normes un vieux bâtiment n’est jamais simple et va surtout se révéler très onéreux. Il va être bien plus intéressant de chercher à le détruire pour qu’un nouveau le remplace. Les mêmes recherches que dans les deux précédents cas doivent toutefois être réalisées. Par ailleurs, assurez-vous que l’immeuble que vous comptez détruire n’est pas un monument classé en raison de son âge ou de critères architecturaux, cela arrive bien plus souvent qu’on ne l’imagine.

Un projet immobilier complexe pour un particulier

Vous vous en doutez certainement, faire construire un immeuble ne va pas être simple, d’autant plus si vous n’avez jamais réalisé un tel projet auparavant. Durant tout le temps que dureront les démarches administratives et les travaux, vous serez confronté à des professionnels issus du milieu du bâtiment qui se proposeront pour travailler pour vous. Examiner les devis et choisir le bon professionnel pour chaque tâche va être complexe, vous devez vous attendre à devoir comparer encore et encore les chiffres que vous avez sous les yeux. Avant cela, vous devrez également effectuer des démarches administratives d’une complexité non négligeable. Bien sûr, avec de la motivation, vous pourrez tout réaliser vous-même, mais cela peut tout de même se révéler intéressant de faire confiance à un promoteur immobilier pour vous aider.

Un projet qui peut être réalisé par vos soins  

Pour faire construire un immeuble il faut être prêt à affronter un véritable parcours du combattant.

En premier lieu, il convient de réaliser une étude de faisabilité du projet. Vous devrez consulter des plans, des documents administratifs, constituer un budget reprenant les dépenses et les bénéfices, etc. Cela vous amènera à découvrir les besoins de la commune, les interdictions possibles, ainsi que les limites de votre futur projet. Il vous faudra également fiancer des études pour faire analyser votre terrain afin de vous assurer qu’il est bien possible de faire construire un bâtiment tel qu’un immeuble dessus.

Une fois que vous aurez votre projet entre les mains, avec les plans, le budget et autres, il va falloir démarcher des financiers. Ce sont majoritairement les banques que vous devrez contacter, et l’idéal est d’avoir déjà vendu sur plans certains logements ou locaux pour obtenir des financements rapidement. Sans apports personnels, vous aurez certainement du mal à obtenir un prêt suffisamment important pour couvrir toutes les dépenses du chantier. Au vu de la conjoncture, les instituts financiers sont en effet quelque peu frileux à l’idée de prêter de grosses sommes d’argent, notamment à des particuliers qui n’ont pas forcément l’expérience de professionnels dont le métier est de réaliser de tels projets. Toutefois, si vous parvenez à passer cette barrière, vous devrez obtenir le permis de construire, délivré par la mairie après expertise du dossier du projet.

Enfin, la dernière étape n’est pas la plus simple. Vous devrez superviser le chantier en tant que maître d’ouvrage. Ce sera à vous de régler les problèmes et même de les anticiper, mais aussi de vérifier que tout se déroule bien dans les temps et selon les directives que vous avez fourni. Vous pouvez parfaitement faire appel à un maître d’œuvre qualifié pour accomplir cette tâche si vous en ressentez le besoin.

Déléguer pour mieux réussir 

Certes, il n’est pas impossible pour un particulier de réaliser un projet de construction d’une telle envergure. Toutefois, rappelez-vous que tout sera plus complexe pour vous que pour un professionnel de l’immobilier. Si vous souhaitez gagner de l’argent sans pour autant devoir tout gérer du début à la fin, vendre à un promoteur peut se révéler une excellente alternative.

En vendant votre terrain en totalité, vous obtiendrez une somme d’argent conséquente, puisque le promoteur va se baser sur le potentiel constructible de votre terrain pour réaliser son estimation. Certes, cela ne représente plus, dans ce cas là, un investissement sur le long terme, mais vous pourrez toujours effectuer des placements financiers ingénieux par la suite. Ces derniers pourront s’avérer tout aussi rentables, et en plus de cela, vous n’aurez pas à subir le stress d’un chantier.

Vendre une partie du terrain est possible, le promoteur se chargera alors de toutes les démarches et vous serez qualifié de copropriétaire, un statut très intéressant.

Enfin, sachez qu’il vous est également possible de vendre votre terrain en dation, même si cela s’éloigne un peu de l’idée de base qui est de réaliser des profits. Avec une dation totale, vous serez rémunéré avec un appartement présent dans le nouvel immeuble du promoteur. En revanche, sachez que vous pouvez obtenir un logement et de l’argent dans une même transaction, grâce à la dation partielle. Tout dépend de la valeur de votre terrain et de celle du logement que vous obtiendrez.

Vous l’aurez compris, déléguer à un promoteur va se révéler être très intéressant sur de nombreux points. C’est à vous de voir si vous vous sentez capable de mener un tel projet de A à Z ou s’il vaut mieux déléguer pour vous assurer une rentrée d’argent confortable dans tous les cas sans avoir à réaliser vous-même les démarches ou les travaux.

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